Steuertipp: Schnellere Abschreibung von Immobilien

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer in Form der Abschreibung als Werbungskosten geltend machen. Bei Wohnimmobilien beträgt die Nutzungsdauer regelmäßig 50 Jahre und es kann eine kürzere nachgewiesen werden. Den Ansatz einer kürzeren Restnutzungsdauer wollte der Gesetzgeber Ende 2022 abschaffen, wurde aber auf den letzten Metern vom Bundesrat noch gestoppt. 

Regelmäßig beträgt bei einer Wohnimmobilie die jährliche Abschreibung zwei Prozent  der Gebäudekosten. Damit unterstellt der Gesetzgeber eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Dies gilt zunächst auch für eine 90 Jahre alte unrenovierte Immobilie, die zum Beispiel im Jahr 2023 erworben wird. Auch hier unterstellt das Gesetz eine pauschale Restnutzungsdauer des Gebäudes von 50 Jahren, selbst, wenn an dem Gebäude keinerlei Instandhaltungen oder Modernisierungen erfolgt sind. Da dies aber in manchen Fällen nicht der Realität entspricht, sieht das Einkommensteuergesetz eine Ausnahmeregelung vor. Beträgt nämlich die tatsächliche Nutzungsdauer eines Wohngebäudes weniger als 50 Jahre, so kann diese bei entsprechendem Nachweis zum Ansatz gebracht werden. 

Ein Beispiel: Betragen bei einem 90 Jahre alten Gebäude die Anschaffungskosten zum Beispiel 500.000 Euro, so beträgt die jährliche reguläre Abschreibung zwei Prozent, also 10.000 Euro. Bei einem Steuersatz von zum Beispiel 40 Prozent bedeutet dies daher eine Steuerminderung von 4.000 Euro. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer nachweislich jedoch nur noch 25 Jahre, so verdoppelt sich die jährliche Abschreibung auf vier Prozent und die Steuerminderung auf 8.000 Euro. 

Der Gesetzgeber wollte den Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer jedoch ursprünglich im Rahmen des Jahressteuergesetz 2022 streichen, da der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 28.7.2021 (Az.: IX R 25/19) entschieden hatte, dass als Nachweis nicht nur das regelmäßig von der Finanzverwaltung geforderte Bausubstanzgutachten dient, sondern der Steuerpflichtige jede Darlegungsmöglichkeit, die zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet ist, nutzen kann. Das soll insbesondere auch für die Nachweismethode nach der Immobilienwertermittlungsverordnung gelten. Diese geht von einer typisierten Gesamtnutzungsdauer aus, von der das Gebäudealter unter Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen abgezogen wird. 

Eine Abschreibung basierend auf einer kürzeren Restnutzungsdauer ist weiterhin möglich, weil der Bundesrat der Streichung der gesetzlichen Grundlage nicht zugestimmt hat. Da der Nachweis durch die Rechtsprechung erleichtert wurde, ist insbesondere Vermietern mit älteren Immobilien eine Günstigerprüfung von gesetzlicher Abschreibung zur Abschreibung nach der Restnutzungsdauer zu empfehlen.