Steuertipp: Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude

Hierum ging es in einem Urteil des Finanzgerichts Münster vom 22. September 2022 (8 K 2748/20 E). Der Steuerpflichtige hatte für 2,4 Millionen Euro ein Mehrfamilienhaus erworben. Im Kaufvertrag hatten sich die Vertragsparteien darauf geeinigt, dass vom Kaufpreis 400.000 Euro auf den Grund und Boden entfallen und der Rest auf das Gebäude. Hieraus ergab sich bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren eine jährliche Abschreibung von 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, mithin 40.000 Euro. Das Finanzamt wollte jedoch nur jährlich 32.000 Euro als Abschreibung akzeptieren.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist die in einem Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung auf das Gebäude einerseits und den dazu gehörenden Grund und Boden anderseits grundsätzlich auch für die Besteuerung zugrunde zu legen. Bestehen jedoch Anhaltspunkte, dass die Aufteilung willkürlich vorgenommen wurde, um eine höhere Abschreibung zu erlangen, ist diese Bindung an den Kaufvertrag nicht mehr gegeben. Das Finanzgericht konkretisiert diese Prüfung dahingehend, dass der vereinbarte Wert für den Grund und Boden keine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten haben darf. 

Im Urteilsfall betrug diese Abweichung mehr als 60 Prozent, da der Bodenrichtwert bei circa 1,1 Millionen Euro und der Kaufpreiswert für den Grund und Boden bei lediglich 400.000 Euro lag. Da der Steuerpflichtige den aus seiner Sicht gegebenen erhöhten Gebäudewert nicht durch andere Indizien wie besondere Ausstattungsmerkmale nachweisen konnte, setzte das Finanzgericht basierend auf einem Gutachten die geringere Abschreibung an. Die Finanzverwaltung hat zur Aufteilung der Anschaffungskosten eine Arbeitshilfe im Internet veröffentlicht. Jedoch berücksichtigt diese keine besonderen objektspezifischen Gebäudemerkmale, sodass sich in Einzelfällen auch die Einholung eines Verkehrswertgutachtens lohnen kann.