Верховна рада України прийняла закон щодо обігу земель сільськогосподарського призначення

В ніч на 31 березня народні депутати України проголосували за відкриття ринку землі в Україні прийнявши законопроект № 2178-10 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення" в цілому. Згідно з Законом, з 1 липня 2021 року скасовується дія мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення в Україні

Основні положення Закону:

• Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть: а) громадяни України; б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава та/або територіальні громади; в) територіальні громади; г) держава
• Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється
• З 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року покупцями земель с/г призначення зможуть бути виключно фізичні особи – громадяни України. Для них встановлюється обмеження щодо придбання земельних ділянок - не більше 100 га на цей період, на одну особу
• З 1 січня 2024 року покупцями зможуть стати також і юридичні особи України, а від цієї дати як для фізичних так і для юридичних осіб встановлюється однакове обмеження щодо власності – не більше 10 тисяч га
• Іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та юридичні особи, кінцевими бенефіціарами яких є нерезиденти, зможуть стати власниками земель с/г призначення тільки після прийняття такого рішення на референдумі, проте в будь-якому випадку позбавляються права набувати у власність земельні ділянки с/г призначення державної і комунальної власності та земельні ділянки, які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України. Крім того, за будь-яких умов заборона набувати у власність поширюється, також на:
  • юридичних осіб, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
  • юридичних осіб, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах або державах з «чорного списку» FAT;
  • юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни Росії;
  • осіб, які належать або належали до терористичних організацій;
  • юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави.
• Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками та кредитними установами в порядку звернення стягнення на них як предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками та кредитними установами на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності
• Передбачено переважне право орендаря на придбання земельної ділянки, право може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки
•  Розрахунки, пов'язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі
•  Мінімальна ціна -– не менше нормативної грошової оцінки (до 2030 року)

Прийнято закон про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням covid-2019

30 березня 2020 року Верховна Рада України прийняла Закон України №3275 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)»

Дізнайтеся більше на порталі KPMG про COVID-19

Ми будемо стежити за змінами, які впливають на аграрний сектор та оновлювати наші матеріали.

Набрав чинності новий закон про оренду державного та комунального майна

01 лютого 2020 року набрав чинності ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».

Закон змінює процедуру передачі майна в оренду та запроваджує наступні нововведення:

• Усі потенційні об’єкти оренди як державного, так і комунального майна будуть публікуватися у відкритих переліках, доступних для всіх. Це замінить формальні публікації.
• Відтепер будь-хто може ініціювати процес оренди державного або комунального майна, направивши відповідний запит.
• Замість формальних “конкурсів”, запроваджуються електронні аукціони. Процес проведення аукціону відбуватиметься відкрито, в режимі реального часу в мережі Інтернет.
• Закон запроваджує переліки об’єктів державного та комунального майна, які можуть бути передані в оренду в порядку аукціону («Перелік Першого Типу”) та поза аукціоном (“Перелік Другого Типу”)
• Аукціони будуть проходити в електронній торговій системі аналогічно до тих, за якими вже відбувається мала приватизація по всій країні.
• Договори оренди державного та комунального майна будуть публікуватися в електронній торговій системі. Ця умова поширюється і на всі чинні договори, що були підписані до цього. Усі учасники ринку повинні мати чітке розуміння, скільки якого майна та по якій ціні здається в оренду.
• Продовження строку дії договорів оренди також здійснюватиметься шляхом проведення електронних аукціонів з дотриманням переважного права для добросовісного орендаря, за винятком випадків, передбачених статтею 18 Закону.
• Законом заборонено передавати державне та комунальне майно в безоплатне користування або позичку.
• Стартова орендна плата на аукціонах буде розраховуватись в більшості випадків не від оцінки майна, а від його балансової вартості. Це дозволить пришвидшити процес передачі майна в оренду.
• Орендар, який отримав майно за результатами чесного та прозорого електронного аукціону, матиме значно менше обмежень на використання такого майна на власний розсуд. Законом знімається більшість вимог до цільового використання майна. Окремі випадки будуть передбачені Порядком передачі майна в оренду.

3 березня 2020 Кабміном було прийнято постанову «Про затвердження Порядку передачі в оренду державного та комунального майна”, яка деталізує процедуру передачі державного та комунального майна в оренду відповідно до Закону “Про оренду державного та комунального майна».

Запрацював державний аграрний реєстр

На початку лютого 2020 року запрацював онлайн-сервіс для ефективної взаємодії між аграріями та органами державної влади – Державний аграрний реєстр («Реєстр»)

Державний аграрний реєстр ведеться шляхом добровільного внесення виробниками сільськогосподарської продукції достовірних відомостей про себе, та відображення відповідних актуальних відомостей у Державному аграрному реєстрі в порядку його електронної інформаційної взаємодії з іншими державними реєстрами та кадастрами

Будь-який сільгоспвиробник безплатно може створити свій онлайн-кабінет у Реєстрі.

Для реєстрації потрібен чинний кваліфікований електронний підпис.Тож навіть аграрій, не зареєстрований як сільгоспвиробник, має змогу зареєструватись у Реєстрі після його ідентифікації за допомогою електронного підпису (окремий файл на комп’ютері або файл, розміщений на окремому захищеному носії чи записаний на ID-картку).

Сервіс покликаний зробити взаємодію між державою та сільгоспвиробником простою, доступною та простежуваною.Через особистий кабінет аграрій зможе ефективно та швидко комунікувати з держорганами, слідкувати за новинами, а також ділитися власною інформацією. Доступно, зокрема, подання заявки на виправлення помилок у кадастрі, подання документів на отримання держпідтримки, перевірка актуальної інформації про себе у чотирьох реєстрах.

Набрав чинності закон про протидію рейдерству

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно протидії рейдерству»

Новели Закону:

• Власники земельних ділянок можуть самостійно встановити вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення договору оренди землі, нерухомого майна чи іншого договору
  
• Автоматичне поновлення строку договорів оренди землі при закінченні строку їх дії
• Упорядкування використання інформації з державного реєстру прав та державного земельного кадастру
• Можливість встановлення власником вимоги нотаріально посвідченого правочину (щодо частки чи справжності підпису на рішеннях ЗЗУ)
• Право на збирання урожаю колишнім орендарем після припинення права оренди

Законодавчі ініціативи щодо удосконалення системи управління та дерегуляції земельних відносин

Основні положення Проекту Закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 2194

Удосконалення системи управління 

• Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) позбавляється контрольних функцій
• Здійснюється передача функцій контролю:
  • за самовільно зайняттям земельних ділянок – сільським, селищним, міським радам
    
  • за правопорушення, що мають екологічний характер – Державній екологічній інспекції України
  • за іншими контролюючими функціями – обласним державним адміністраціям
• Надання повноважень зі здійснення державного контролю за використанням та охороною земель:
  • обласним державним адміністраціям (які в перспективі, після завершення реформи децентралізації, будуть трансформовані у префектури),
  • виконавчим органам сільських, селищних, міських рад
• Надання органам місцевого самоврядування повноважень щодо затвердження планів детального планування території за межами населених пунктів та зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності
• Сільські, селищні, міські ради розпоряджатимуться землями через земельні аукціони
• Запровадження перевірки документації із землеустрою за принципами «одного дотику» та «мовчазної згоди»

Дерегуляція земельних відносин

• Скасовуються процедури видачі спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок як документів дозвільного характеру
  
• Скасовуються інститути державної експертизи землевпорядної документації та агрохімічної паспортизації земель
• Скасовуються погодження із Кабінетом Міністрів України продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної і комунальної власності іноземним юридичним особам
• Вилучаються зі складу усіх видів землевпорядної документації ті складові, що не розробляються інженером-землевпорядником особисто
• Забезпечується відхід від «паперової» технології складання документації із землеустрою та технічної документації з оцінки земель
  

Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них через електронні аукціони

Основні положення Проекту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» № 2195

• Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на конкурентних засадах через електронний аукціон
  
• Укладання договору з оператором електронного майданчика (винагорода, сплата чи повернення коштів буде визначатись Кабінетом Міністрів України
• Гарантійний внесок становить не менше 30 % стартової ціни продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою у разі продажу прав на земельну ділянку (повертається учасникам, які не перемогли, крім тих хто не зробив жодного кроку, або переможцю, який не уклав договір і не сплатив суму лоту)
• Орендар має переважне право на викуп, якщо бере участь у торгах, якщо його пропозиція є рівною або перевищує пропозицію, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону
• Стартова ціна земельних ділянок залежно від їх цільового призначення: (i) щодо земель державної та комунальної власності с/г призначення стартова ціна дорівнює НГО; (ii) щодо інших земель державної та комунальної власності - не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки
• Протокол земельних торгів та договір, що укладається за результатами проведення торгів може підписуватись за допомогою ЕЦП
• Земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися, після сплати переможцем земельних торгів ціни продажу земельної ділянки або плати за користування земельною ділянкою

Цікава судова практиак у сфері Агробізнесу 

Постанова ВП ВС від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17

Позов про витребування земельної ділянки

Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків

Постанова КГС ВС від 11.03.2020 № 921/257/19:

Позов про стягнення заборгованості з орендної плати та пені

У разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилася в користуванні саме відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах, які були у попереднього власника, що, відповідно, передбачає припинення права користування цією ділянкою у попереднього землекористувача.

Постанова КГС ВС від 11.03.2020 № 922/1286/19

Позов про визнання права на користування земельною ділянкою

Договір оренди землі може бути визнано таким, що розірвано в односторонньому порядку з настанням обставин, визначених сторонами у договорі за умови надання доказів надсилання та отримання орендарем повідомлень про дострокове розірвання (з яких можна встановити зміст надісланих листів).

Постанова КЦС ВС від 04.12.2019 № 537/627/17 (61-27815св18):

Позов про визнання недійсним договору оренди, визнання поновленим договору оренди, зобов`язання вчинити дії

Переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки є порушеним, зокрема, у разі, коли первинним орендарем з дотриманням вимог ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» запропоновано умови, вигідніші за умови запропоновані наступним орендарем, а дії орендодавця вказували на намір продовження здавати земельну ділянку в оренду.

Постанова КЦС ВС від 04.12.2019 № 183/1749/17

Позов про розірвання Договору оренди та стягнення орендної плати

Для відмови у розірванні договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати орендар має довести виконання обов`язку зі сплати орендної плати в тому числі шляхом вчинення дій спрямованих на виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі шляхом внесення їх кредитору за місцем його проживання, або шляхом внесення боргу в депозит нотаріуса

Нещодавній спалах коронавірусу (COVID-19) створив нові виклики для бізнес-середовища, які вимагають зваженого, практичного та усвідомленого підходу з боку лідерів. Ми підготували веб-сайт сторінку з матеріалами, як набути стійкість та допомогти вашому бізнесу пройти крізь складні часи.

Додатково KPMG в Україні готова знайти відповіді на ваші бізнес питання. Будь ласка, надсилайте ваші запитання з темою «Коронавірус: бізнес-запит» нам на пошту – info@kpmg.ua.