立法院日前通過初審通過「證券投資信託及顧問法」修正草案，未來將更名為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」，並參考日本、新加坡及香港等地不動產投資信託制度，加入以基金架構發行的REITs制度，以活絡不動產證券化市場。加上現行「不動產證券化條例」 中採信託架構的投資方式，台灣REITs 將以基金、信託雙軌架構運行。
KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒表示，自2003年「不動產證券化條例」公布實施，歷經20年來，台灣不動產投資信託基金（REITs）總共發行有10檔，經過歷年來的清算後仍有6檔，目前市值約新臺幣 700 多億，占台股市值僅約 0.12%，相較於周遭市場發行數量較少、規模也較小，如日本共有61檔REITs，市值約 3.3兆新台幣，占日股市值 1.7%；新加坡共有40檔REITs，市值約 2.3兆新台幣，占新加坡股市約12%，他說，台灣REITs市場發展緩慢，仍有極大發展空間及潛力。
單位為十億美元；資料統計時間：2023/12 資料來源：KPMG彙整
統計台灣現今發行6檔REITs國內投資標的，將近半數為辦公大樓，其次為商場及廠辦，標的類型較單一。且台灣多為權益型REITs，指以持有和管理不動產為主，通過租金和不動產價值的增長來產生收入。
資料來源：KPMG彙整
林昇恒指出，現行信託型REITs，由受託機構（須為信託業）發行受益證券、保管REITs資產，在台灣符合信託業規範只有銀行，通常都沒有不動產管理專業，因此會將標的委託給管理機構。他說，以2018 年發行的「樂富一號」為例，是由京城銀行擔任受託機構，並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責，但是實際上是委託給不動產管理機構管理，使 「權、責分離」的情形，管理上有可能會較消極。
他認為，新法所訂定的基金型REITs，則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業，或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產，並且分離保管、管理責任，REITs資產則由信託業負責保管監督，將權責劃分明確。
林昇恒表示，除了架構上差異外，基金型REITs 也簡化後續資金募集的程序，並鼓勵投資國外不動產，來確保REITs 規模持續增長；另外，也開放關係人交易，基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產，以提升資產配置彈性，能避免現行信託型REITs 因為不動產老舊，使收益率下降，但因為修改信託契約程序較困難，導致現今 REITs 市場較不熱絡。
資料來源：行政院
新加坡REITs 投資標的多元、公司治理規範健全
新加坡的 REITs 起步比台灣早不到 5 年，但資金與發行數量遠高於台灣市場，為亞洲第二大市場。除此之外，投資的不動產類型也更加多元，除了辦公大樓、商場、飯店等常見商用不動產外，也會有醫院、工廠、渡假村等標的，除了本國不動產外，約八成的基金有投資於海外不動產，投資區域遍及全世界，除了鄰近地區中國、日本、馬來西亞等，甚至橫跨澳洲、美洲、歐洲等。
林昇恒表示，新加坡對S-REIT（Singapore REITs）的規範相比台灣更加健全，要求交易內容、營運管理上都要公開、透明，規定了完整的資訊揭露規範。除此之外，隨著近年的氣候變遷與永續治理，所有S-REITs 在2022 開始就已經揭露氣候相關指標，有些甚至承諾淨零排放策略、並提升綠建築比例，反映出永續趨勢的變化。
KPMG畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正認為，台灣推出雙軌REITs後，增加了不動產投資的種類和靈活度，使得台灣不動產市場更具吸引力，投資人可透過REITs，享有更多元的不動產獲利，參與標的不僅包括傳統的商辦、商場等，還有新興的物流倉儲、數據中心、醫療保健、公共建設等，甚至是再生能源項目，如風力發電和太陽能電廠。這些領域都有很大的成長潛力和社會意義，對於促進綠色經濟和永續發展有正面的作用。另外，由於REITs也允許投資開發型不動產，投資人還能參與到不動產開發過程，掌握潛在報酬和升值空間。
陳文正指出，觀察S-REITs（Singapore REIT）發展後發現，台灣REITs在ESG（環境、社會和公司治理）的推動力道上的確待加強，如果基金發行者能選擇具有綠建築標章的標的，或是提供氣候相關的資訊揭露，相信此舉不僅能提高基金競爭力和透明度，也能符合當前的社會責任和投資趨勢，讓租客和投資人都能受惠。因此，建議台灣REITs在未來的發展中，應該更重視永續發展議題，以創造更多的價值和效益。
林昇恒
KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理
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