為抑制節節攀升的房價，並落實居住正義，近年來政府陸續祭出打房相關政策，繼房地合一2.0及平均地權條例修正案後，行政院會於今（112）年7月6日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」（即俗稱「囤房稅2.0」），就房屋所有人之住家用房屋由「各縣市」歸戶改採「全國」歸戶，持有4戶以上住宅者，非自住部分將被課徵2％至4.8％的囤房稅。該房屋稅條例修正草案已列為立法院新會期優先審議法案，預計於今（112）年底完成修法，並定於113年7月起實施。對於高資產多屋者家族而言，未來將增加房屋之持有成本，亦對不動產傳承產生影響，本文針對現行房屋稅制及修正草案方向進行說明，並提出觀察與提醒。
現行房屋稅制
依照現行房屋稅條例及財政部頒定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」規定，本人、配偶或直系親屬實際居住使用住家用房屋，且本人、配偶及未成年子女在全國合計3戶以內，得以「自住」住家優惠稅率1.2％計課房屋稅；第4戶起則一律被視為「非自住」住家，目前「非自住」住家各縣市稅率落在1.5％到3.6％之間，各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率，也就是俗稱的「囤房稅」。目前房屋稅係採各縣市歸戶，在新北市於今（112）年9月1日公告施行囤房稅後，全台六都包含台北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市已全員施行囤房稅，再加上新竹市、新竹縣、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等縣市，合計已有11個縣市目前皆訂有囤房稅相關規定。惟仍有11個縣市未採而按下限稅率1.5％課徵。
囤房稅2.0修正草案
基於全台仍有部分縣市並未訂定差別稅率，且現行差別稅率係依各縣市歸戶方式計課房屋稅，造成無法真實反映納稅義務人全國持有房屋戶數之情形；另為避免房屋所有人藉編釘或增編房屋門牌號碼，將房屋分割為小坪數，藉以規避房屋稅稅負。並為減輕單一自住房屋稅稅負、鼓勵房屋有效利用及合理化房屋稅負，故財政部審慎擬定囤房稅2.0部分條文修正草案，本次修正草案包含下列七大重點：
一、改採「全國歸戶」制，地方政府應訂定差別稅率
就納稅義務人持有之非自住非出租非繼承取得共有住家用房屋（即排除「特定房屋」）進行「全國歸戶」，調高其法定稅率範圍為2％至4.8％（原為1.5％至3.6％），地方政府均「應」按房屋所有人全國持有戶數訂定差別稅率，並採「全數累進」課徵。
二、調降部分法定稅率
酌降房屋現值在一定金額以下之全國單一自住房屋稅率為1％及出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有住家用之特定房屋法定稅率為1.5％至2.4％（原為3.6％）；建商待銷售房屋持有年限在2年以內者，法定稅率調整為2％（原為1.5%）至3.6％；超過2年則適用一般「非自住」住家用房屋稅率範圍2％至4.8％。
三、授權地方政府訂定房屋現值金額
考量城鄉差距及居住習慣差異，地方政府因地制宜評定之房屋標準價格不同，明定授權地方政府分別訂定其適用全國單一自住房屋優惠稅率之房屋現值金額。
四、財政部公告房屋現值基準
為使地方政府訂定全國單一自住房屋之房屋現值一定金額及差別稅率有其準據，以免2.0方案形同虛設，且為使發展類似之地方政府訂定之稅率不致差異過大，明定地方政府得參考財政部公告之基準訂定。
五、強制訂定差別稅率
明定地方政府已訂定差別稅率及全國單一自住房屋之房屋現值一定金額，且均符合財政部公告之基準，如仍造成稅收實質淨損失，由中央政府補足；未訂定差別稅率者，應依上述基準計課113年7月1日起之房屋稅。
六、變更納稅基準日
修正房屋稅改按年計徵，以每年2月末日為納稅義務基準日，及每年5月1日起至5月31日止徵收，課稅所屬期間為上一年7月1日起至當年6月30日止。房屋使用情形倘有變更，納稅義務人應於每期房屋稅開徵40日（即3月22日）前向當地主管稽徵機關申報；使用情形變更致稅額減少，如逾期申報，自次期開始適用；致稅額增加，自變更次期開始適用。
七、私有住家房屋現值10萬以下免稅
明定住家房屋現值在新臺幣10萬元以下免徵房屋稅之適用對象，以自然人持有全國3戶為限，並排除非屬自然人（例如：法人）持有者之適用。
茲就房屋稅條例修正前後彙整比較表如下：
KPMG觀察及提醒
本次《房屋稅條例》修正，非自住住家房屋將從目前縣市歸戶改為全國歸戶，並採差別稅率計稅，且稅率由1.5％至3.6％調整為2％至4.8％。未來改採全國歸戶，多屋者高資產家族包含個人、配偶及未成年子女名義在全台各地購置房屋，都將歸戶統計戶數。在有土斯有財的觀念下，房地產過去一直是高資產家族用以投資及規劃家族傳承的工具，隨著政府祭出的打房政策，持有房屋的稅負成本將隨之增加。
自房地合一稅2.0實施後，個人及法人處分房屋之所得稅已大幅提升，而今（112）年7月1日起正式上路的「平均地權條例」修正案，規範限制私法人持有住宅，過去高資產家族可能會考慮由公司法人購置房屋來進行家族傳承，未來已不易再行此道。對目前已持有多戶房屋的法人而言，囤房稅2.0「全國總歸戶」，並採「全數累進」課稅的實施，亦將進一步增加其持有成本。在政府近年來打房政策推陳出新的影響下，家族資產規劃的彈性將受到壓縮，建議應諮詢專家意見，全面性通盤考量資產布局、資金配置及稅務影響與風險管理，才能確保家族傳承永續長青，並減少不必要的稅負成本。
特別提醒，不動產相關稅負中，與「自用住宅」有關的優惠稅率，其適用法令之要件與定義並不完全相同，除了基本皆需符合無出租營業使用的規定外，如地價稅須由土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，始得按優惠稅率計課地價稅；房地合一2.0所得稅下，則規定個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年，出售時課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10％課徵所得稅；而房屋稅並不以設籍為必要條件，係以居住事實為判斷標準，各稅目之間規定條件不盡相同，於評估是否適用租稅優惠時亦應多加注意。
林健生
稅務投資部協理
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