平均地權條例對家族不動產傳承的影響

談到家族不動產傳承，除了傳統的贈與及繼承等方式外，透過家族投資公司持有不動產來進行傳承，亦是可能的選項之一。透過家族投資公司，尤其是閉鎖型公司持有並統一管理家族不動產，除可避免以家族個人名義持有不動產，嗣後因後代開枝散葉而衍生出共有不動產紛爭及管理不易等問題。也能透過此證券化方式，將「管理權」與「現金流量分配權」分別處理，讓家族不動產永續傳承變得可能！

然而，隨著房價節節攀升，近年來政府陸續祭出打房政策，除110年上路的房地合一稅2.0外，112年1月立法院三讀通過《平均地權條例》部分條文修正案更被外界譽為打房重拳，立法院祭出「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」及「解約申報登錄」等五大要點，其中「管制私法人購屋」之規範對高資產家族擬採家族投資公司持有不動產之傳承方式更是一大衝擊。 《平均地權條例》之修正重點及本次修正對高資產家族將帶來的影響為何？本文將進一步介紹及說明。

一、限制換約轉售
為避免透過預售屋或新成屋換約轉售牟利並哄抬價格，規定簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除（1）配偶、直系或二親等內旁系血親，（2）或符合內政部公告的特殊情形（例如：簽約後因非自願失業等重大事故），並經地方政府核准者外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為
明確規範就（1）散播不實資訊影響交易價格、（2）透過通謀或虛偽交易營造熱銷假象、或（3）利用違規銷售、連續買入或加價轉售不動產等，明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利之行為，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。

三、建立檢舉獎金制度
鑑於不動產市場交易量龐大，主管機關恐稽查不易，故建立銷售、買賣或實價登錄違規檢舉制度。民眾可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為檢舉獎金。

四、管制私法人購屋
為避免私法人囤積住宅，私法人如擬購買住宅，除為內政部公告毋須另經許可之情形外，均應檢具使用計畫，並經內政部許可。故私法人買受住宅依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；其中「需經內政部許可」，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

五、解約申報登錄
為使預售屋買賣交易資訊透明，並避免虛假交易哄抬房價，預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

本次《平均地權條例》之修正，預期將對不動產交易產生鉅大衝擊，對未來擬以家族投資公司持有不動產之高資產家族而言，亦將有不小的影響，其中又以「管制私法人購屋」之規範影響最鉅。因內政部認為，私法人原則上並無居住需求，私法人購置不動產之需求行為，容易造成房市炒作的問題，故《平均地權條例》中採正面表列的方式管理私法人買賣房地產的行為。依內政部目前規劃的私法人購屋「免經許可」項目，私法人在買賣不動產時除了依法或經營必須取得情形外，例如：金融機構依法行使抵押權或承受不良資產、或土地法優先購買共有住宅等，其購買房地產皆需評估必要性及正當性。除有下列情形得提出使用計畫，並經內政部許可，方得購買：

一、參與都更危老，買住宅做為都更危老整合使用
二、購置做為員工宿舍
三、具規模長期出租經營

經許可購置房地的私法人未來在處分房地產時，亦會受5年內不得辦理移轉讓與或預告登記之限制。另外，目前已規劃將參與都更危老或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，將納入「免經許可」項目，故不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制；因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合之情形，雖將納入「需經許可」項目中，但也會以不影響現況為原則，在子法中增加規定並提供更便捷的程序。

在家族資產傳承的議題上，家族投資公司是常被使用的工具，早期家族投資公司同時兼負家族資金蓄水池的角色，也因此，由家族投資公司購置家族所需不動產亦為常見選項之一。隨著《平均地權條例》之修正，高資產家族如循過去透過家族投資公司持有不動產之模式，將面臨許多挑戰。112年1月三讀通過的《平均地權條例》，其施行日期授權由行政院定之，在《平均地權條例》修正實施前應及早進行評估及調整，如有買賣行為時也需要進一步考量房地合一稅2.0等法規之影響。開始實施後，私法人購買不動產將立即受到限制，未來在家族資產傳承規劃上，可能需重新思考及調整，是否改採贈與或繼承亦或搭配信託等方式。

在規劃贈與或繼承等傳承方式，除考量贈與或遺產稅負外，透過繼承方式可免徵土地增值稅及契稅，亦是需要考量的因素之一。房地合一稅上路後，一定要併同考量該不動產未來用途，主因繼承及受贈取得之不動產，當子女出售時，其財產交易所得成本之計算，係以繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值為準，故短期內出售恐付出更多的稅負成本。就家族資產傳承規劃面而言，應仔細考量是否為104年12月31日以前取得可適用舊制之房地、不動產傳承之目的，與該房產日後用途，例如：自住、處分、收租增加子女財源或傳承等因素，如忽略未來子女出售時所面臨的房地合一稅，反而得不償失。

此外，必須提醒注意，如果想把不動產留給特定繼承人，透過繼承方式就必須考慮應繼分及特留分的影響，且在房屋協議分割登記前，房屋所有權為全體繼承人公同共有，亦將影響該不動產之使用收益及用途。不動產傳承本就是一門複雜的學問，建議應詳加考慮可能的狀況，統整問題，充分諮詢專家商議並設計符合自身需求的制度來因應解決，才能安心達成家業永續、財富傳承並持盈保泰的目的。

林健生
稅務投資部協理
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