房地合一（以下簡稱新制）自105年實施之後，夫妻間若在105年1月1日以後相互贈與不動產，小心未來出售不動產時，其夫妻二人的所得稅申報與計算方式要如何適用。
案例
有讀者來電詢問，A父於100年6月買入甲屋，持有居住7年後於107年8月死亡，A於申辦遺產稅辦理繼承登記後取得甲屋所有權，繼承當時之房屋評定現值及公告土地現值分別為300萬元及700萬元；A於108年10月將甲屋1/2的所有權持分贈與予太太B。A、B二人因換屋需求於111年10月以總價5,000萬元將A房地一起出售。
說明
從上述案例中，因A、B二人取得不動產時點及原因都不相同，因此房地合一2.0之下，如何計算不動產的損益與申報時點要小心。本例中A是在107年繼承父親不動產，因繼承取得不動產時點落在105年1月1日以後，原則上出售不動產時應該適用房地合一2.0來申報所得稅，但在本例中，因為A是繼承取得不動產，而其父取得不動產的時點是在105年1月1日以前房地合一實施之前（以下簡稱舊制），因此若A父過世前及A繼承後，不動產均為自用住宅使用，A例外可以在新舊制之間選擇所得稅計算較低者來申報所得稅。若A選擇新制，則須在辦理登記完成後30日內申報所得稅；惟A若選擇舊制，則在隔年5月所得稅申報期併入綜合所得稅申報即可。除申報時點新舊制不同以外，在新制之下，如屬自用住宅，還有扣除額400萬可自房屋銷售利得中減除。
但B的不動產來自配偶A贈與，因B受贈取得不動產時點已在新制實施之後，因此看起來好像就必須要適用新制。但依財政部的規定（註1），個人取得配偶贈與的房屋、土地，如果夫妻間贈與是依遺贈稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定的話，當未來出售不動產時，要以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，做為計算持有期間及認定應適用新舊法規定計算房屋之財產交易損益。
因此本例中，雖然B自A受贈取得至出售不動產，是落在房地合一新制實施之後，其持有時間亦僅有約三年，若按原房地合一2.0規定，所適用的稅率將高達35％。此時若依上述財政部規定，此種房屋、土地取自配偶贈與的情況下，在適用新制計算持有期間時，可以夫妻間第1次相互贈與前，配偶原取得該房屋、土地之日為取得日，並依配偶之原取得原因，來計算持有期間及決定適用稅率，再依相關規定計算課稅所得額申報納稅。
本例中，B出售之房屋、土地因係取自配偶A的贈與，而配偶A又係繼承取得該房屋、土地，此時B即可依配偶A原始取得該房屋、土地之日，即繼承A父開始日為其取得日來適用所得稅申報；至於課稅所得額之計算，則以成交價額減除其配偶A繼承時之房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。因此B亦如同A一般，可在新舊制之中擇優計算不動產的交易損益。
房地合一新制後 出售不動產應仔細評估
如把個人名下的財產也以資產負債表的角度解讀，則不動產應該佔了多數人資產負債表上極大的比例，也因此每次個人移轉不動產，除換屋族可利用重購退稅來減免稅負以外，出售不動產每每需負擔高額的所得稅，是一筆極大的支出。因此建議讀者，在房地合一新制之後，如上述說明，相關稅負計算已變得複雜，在移轉之前應仔細評估未來房屋用途及可能持有期間，避免繳了冤枉的稅，畢竟少繳稅也有助財富累積。
陳信賢
稅務投資部協理
E：samchen1@kpmg.com.tw
