台灣經濟雖已從農業社會轉型，但農業社會下的價值觀「有土斯有財」仍主宰國人財富觀，不動產在國人財富配置比例上仍具有一定地位。因此，不動產贈與、繼承等如何傳承安排也一直是國人極為重視的議題，畢竟不動產單價高，稅負成本又動輒10％、20％起跳，如何確保家族長期持有的土地可以獲得最佳收益報酬率外，且避免因為對不動產相關稅制不熟悉，而多繳冤枉稅或甚至漏了該繳的稅負，而導致被稅局連補帶罰的風險，以家族財富保值的角度來看，此時能夠合理安排少繳稅就是王道。
不動產買賣申報所得稅新舊制適用狀況
自105年房地合一實施以來，不動產所有人可能因不動產取得時點差異，導致不動產買賣時在申報所得稅會有新舊制分割適用的可能。以上圖為例，地主取得土地的時點是在105年1月1日前，但考慮未來將所持有的土地與建商共同開發來獲取不動產開發的最佳投資報酬。
在此案假設情況下，土地銷售部分依原本所得稅法規定，土地銷售無須負擔所得稅，僅需申報繳納土地增值稅。但地主個人如有國稅局認定屬所得稅法第11條第2項規定所指營利事業之情況時註，換句話說，也就是此時雖然地主是以個人名義出售土地，但國稅局還是會把地主當作是營利事業出售土地。則原本土地僅須負擔土地增值稅，不用負擔所得稅的情況，會變成土地出售所賺取的盈餘會被國稅局認定屬地主個人的營利所得。在此種情況之下，除原本繳納的土地增值稅外，出售土地的利潤，還需併入綜合所得稅申報，按個人適用之累進稅率計算所得稅。由於不動產開發利益依一般經驗來看，通常是以千萬元起跳的，因此只要地主出售年度的所有淨所得加起來會超過453萬元，則所得稅所適用的稅率就會是40％。因此該筆土地開發所賺取的利潤，稅負成本會高達40％。
另外，因透過與建商合作開發，新建房屋核發使用建照的日期會落在105年1月1日以後，因此房屋銷售部分的收入須適用房地合一新制課徵所得稅。此時房屋銷售所適用的稅率會依完工銷售所持有的期間及與建商合作的交易模式（是否為合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建等）而適用不同稅率。另外，提醒讀者，如同上述土地銷售情況，該地主如被國稅局認定屬所得稅法第11條第2項規定之營利事業，則此時地主銷售房屋的部分還必須針對此部分開立銷售房屋的5％營業稅。如地主把房屋銷售當作是一般的財產交易所得申報，而漏未開立發票，則依筆者經驗，營業稅連補帶罰的金額將會是一筆不小的數額。
諮詢專業 減少稅負爭議
自房地合一2.0實施以來，不動產稅制已越趨複雜，再加上新舊制雙軌並行，如再把不動產繼承所衍生的遺產稅因素加入，都使得不動產處分或開發的整體稅負效益分析變得複雜，也往往令許多家族在面對不動產安排變得躊躇不前。由於不動產向來在國人財富配置扮演重要水位，其可能衍生的稅負議題，如上述說明，橫跨贈與稅、遺產稅、所得稅及營業稅，建議家族可多諮詢專業顧問，以合理減輕不必要的稅負。
【註】
個人出售房屋、土地，符合下列情形之一者，該個人認屬所得稅法第11條第2項規定之營利事業，應依同法第24條之5規定課徵所得稅，不適用同法第14條之4至第14條之8規定：
（一）個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定：
- 個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。
- 個人5年內參與之興建房屋案件逾2案。
- 個人以持有期間在2年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。
（二）個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營 業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。
（三）個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。
