Slovensko zavádza nové pravidlá oceňovania nehnuteľností

Od 1. júla 2025 vstúpilo do platnosti Opatrenie Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré upravuje možnosti oceňovania nehnuteľností v slovenských fondoch. Po novom môžu podielové fondy využiť aj odborníkov s medzinárodnou certifikáciou, ako napríklad RICS a ďalších expertov.

Ako sa mení oceňovanie nehnuteľností

Podľa všeobecného výkladu slovenskej regulácie pre oceňovanie nehnuteľností vo fondoch, resp. podľa opatrenia NBS, mali nehnuteľnosti ohodnocovať znalci zapísaní na Ministerstve spravodlivosti SR. Títo znalci museli pri príprave znaleckého posudku postupovať v súlade s Vyhláškou 492/2004 Z.z., ktorá stanovuje všeobecnú hodnotu majetku.

*Poznámka: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 23. augusta 2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku

Nové Opatrenie NBS pridáva novú možnosť - hodnotu môžu určiť aj experti zapísaní v medzinárodných komorách (napríklad RICS) alebo nezávislí oceňovatelia pracujúci podľa medzinárodných štandardov International Valuation Standards (IVS).

Autori článku

Karol Balco
Associate Partner, oddelenie oceňovania a finančného modelovania

Iveta Šurányiová
Associate, oddelenie
oceňovania a finančného modelovania

Kontaktujte nás pre viac informácií

Aké zmeny zavádza nové opatrenie

Viacerí odborníci často poukazovali na nedostatky predošlej regulácie a nutnosti vychádzať z Vyhlášky 492/2004 Z.z.:

Neaktuálne údaje

mnohé údaje pre ocenenie nehnuteľností už nie sú aktuálne. Príkladom je jednotková východisková hodnota pozemku. Vyplýva z cien roku 2004, ktoré sa odvtedy výrazne zmenili.
Odlišnosť od trhovej reality

postupy vo vyhláške nezodpovedajú tomu, ako v praxi prebiehajú transakcie na trhu nehnuteľností medzi reálnymi kupujúcimi a predávajúcimi. Tieto postupy sa výrazne líšia aj od medzinárodne uznávaných postupov pri ohodnocovaní podľa medzinárodných štandardov alebo štandardov iných vyspelých ekonomík.
Nízka zrozumiteľnosť

znalecké posudky pôsobili často nezrozumiteľne a komplikovane pre „neznalcov“. Poskytovatelia financovania preto dodatočne často žiadali aj posudok na základe medzinárodných štandardov, ktoré lepšie reflektujú realitu trhu.
Viacero verzií ocenenia

fondy mali niekoľko rôznych ocenení a názorov na hodnotu nehnuteľnosti. Znalci síce dokázali tieto rozdiely do istej miery vo svojich posudkoch zohľadniť, ale často to zvyšovalo zložitosť samotnej analýzy a zároveň znižovalo zrozumiteľnosť samotného ocenenia.

Čo prináša nová úprava v praxi

V praxi nové pravidlá prinášajú potenciál pre väčšiu transparentnosť a porovnateľnosť vo vykazovaných hodnotách nehnuteľností. Samotné opatrenie síce nezaručí úplnú jednotnosť ocenení, ale experti zapísaní v medzinárodných komorách podliehajú pravidelným auditom a musia dodržiavať medzinárodne uznávané postupy, ktoré akceptujú aj regulátori mimo Slovenska.

Zahraničným investorom umožnia vidieť hodnotu nehnuteľností určenú podľa postupov, ktorým rozumejú. Fondy sa zároveň vyhnú situáciám, keď musia pripraviť viacero verzií ocenenia, napríklad ak banka požaduje posudok podľa medzinárodných štandardov - čo je na Slovensku pri veľkých nehnuteľnostiach čoraz bežnejšie.

Aký je náš pohľad

Nová úprava posúva slovenskú prax bližšie k medzinárodným účtovným a oceňovacím štandardom (IFRS, IVS), čo zvyšuje konzistentnosť a porovnateľnosť finančných informácií. Tento krok vnímame ako priaznivý aj v oblasti finančného vykazovania a účtovnej závierky.
Zavedenie možnosti využívať nezávislých RICS expertov prináša vyšší stupeň transparentnosti a objektivity pri určovaní hodnoty nehnuteľností vo fondoch.
Zmena má potenciál podporiť dôveryhodnosť trhu kolektívneho investovania a zvyšuje jeho atraktivitu aj pre zahraničných investorov.

Medzinárodné štandardy v slovenských fondoch

Nové pravidlá oceňovania nehnuteľností znižujú rozdiel medzi domácou a globálnou praxou. Pre investorov znamenajú väčší potenciál a istotu v číslach, pre správcov fondov flexibilnejšie a modernejšie oceňovacie postupy. Slovenský trh sa týmto spôsobom približuje k medzinárodnej porovnateľnosti a konkurencieschopnosti, čím získava aj vyššiu dôveryhodnosť v očiach zahraničných partnerov.