Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku sa posúva bližšie k medzinárodným štandardom. Opatrenie Národnej banky Slovenska účinné od júla 2025 umožňuje, aby na oceňovaní v podielových fondoch participovali aj certifikovaní experti zo zahraničia, napríklad s označením RICS. Na zmeny, ktoré nové opatrenie prináša do praxe, a na možné smerovanie valuácií sme sa spýtali Karola Balca, odborníka na oceňovanie a finančné modelovanie zo spoločnosti KPMG na Slovensku.
Aké hlavné zmeny prináša nové opatrenie NBS v oblasti oceňovania nehnuteľností?
Všeobecný výklad opatrenia NBS, ktoré platilo donedávna, bol taký, že nehnuteľnosti vo fondoch mohli ohodnocovať iba znalci zapísaní na Ministerstve spravodlivosti SR. Nové opatrenie NBS prináša možnosť oceňovania nehnuteľností aj nezávislými expertmi s medzinárodnou certifikáciou, ako je napríklad RICS, alebo oceňovateľmi pracujúcimi podľa medzinárodných štandardov. Touto zmenou sa zvyšuje potenciál pre transparentnosť, lepšiu porovnateľnosť a objektivitu v oceneniach a približuje Slovensko k praxi bežnej v zahraničí.
Čo to znamená v praxi?
Využívanie odborníkov s medzinárodnou certifikáciou umožňuje fondom získať ocenenia nehnuteľností podľa jednotných a transparentných medzinárodných štandardov. Títo experti prinášajú medzinárodnú odbornosť a systematický prístup, čo môže zvýšiť dôveru investorov, vrátane tých zo zahraničia, ako aj všeobecnú dôveryhodnosť výsledkov. Celková transparentnosť sa zlepšuje aj vďaka tomu, že ocenenie podľa medzinárodných štandardov býva zrozumiteľnejšie, s jasne zdokumentovanými predpokladmi, čo znižuje riziko rozdielov medzi verziami posudkov.
Prináša táto zmena nejaké výhody aj pre správcov fondov a investorov na Slovensku?
Určite áno. Prináša totiž jasnejšie a jednotné pravidlá ocenenia nehnuteľností, čo uľahčuje spoľahlivé a konzistentné hodnotenie majetku. Správcovia získavajú prístup k odborníkom s medzinárodnou certifikáciou, a tým pádom majú aj väčšiu flexibilitu pri výbere. Takisto sa vyhnú situáciám, keď musia žiadať alternatívne ocenenia („slovenské“ vs. medzinárodné), čo zrýchľuje proces správy majetku. Banky alebo zahraniční investori totiž často vyžadovali ocenenia len podľa medzinárodných štandardov a správcovia museli dať pripraviť medzinárodný a aj „slovenský“ posudok. V očiach investorov táto zmena zvyšuje dôveru a umožňuje im lepšie porovnanie fondov. Celkovo sa tak zlepšuje transparentnosť a predvídateľnosť trhu.
Ako sa mení očakávanie investorov – chcú dnes viac porozumieť samotnej metodike ocenenia, alebo sa spoliehajú najmä na výsledné číslo?
Dnešní investori kladú väčší dôraz na pochopenie hodnoty, nielen na výslednú hodnotu nehnuteľnosti. Chcú vedieť, aké predpoklady a štandardy boli použité, aby mohli lepšie posúdiť riziko a spoľahlivosť ocenenia. Transparentné a jasne zdokumentované postupy zvyšujú ich dôveru a umožňujú informovanejšie rozhodovanie.
Ako sa s tímom pozeráte na budúci vývoj v oblasti oceňovania? Budeme svedkami ešte väčšieho prepájania slovenských postupov s medzinárodnými štandardmi?
Očakávame, že slovenské postupy v oceňovaní sa budú čoraz viac prepájať s medzinárodnými štandardmi IFRS, IVS a ďalšími medzinárodne uznávanými štandardmi, čo prispeje k väčšej transparentnosti a porovnateľnosti výsledkov. Zároveň sa zachovajú lokálne špecifiká, ktoré sú dôležité pre slovenský trh a legislatívu. Odborníci tak budú musieť ovládať kombináciu lokálnych a medzinárodných prístupov. Celkovo očakávame dynamický vývoj a väčšie prepájanie slovenských a medzinárodných postupov.
Ako vo všeobecnosti postupujete s tímom pri valuáciách, respektíve oceneniach nehnuteľností a ktoré metódy a prístupy najčastejšie využívate?
Najčastejšie využívame výnosový prístup, ktorý je najbližší logike trhu. Pri tomto prístupe analyzujeme nájomné zmluvy (respektíve potenciál prenajímateľnosti vrátane toho, aké boli a sú dosiahnuté a budúce realizovateľné príjmy), ako aj historické a očakávané náklady a investície. Následne odhadneme očakávané budúce peňažne toky, ktoré nehnuteľnosť môže generovať, a tie potom diskontujeme na súčasnú hodnotu. Zároveň doplníme analýzu cien porovnateľných nehnuteľností z reálnych transakcií (respektíve ocenenie trhovým prístupom). Výsledkom je obraz o tom, akú hodnotu má nehnuteľnosť pri zohľadnení jej schopnosti generovať cash flow, teda budúcu hodnotu pre majiteľa pri zohľadnení reálnych transakcií.
Celkovo sa v ocenení snažíme maximalizovať pozorovateľné a obhájiteľné trhové vstupy, ako napríklad zohľadniť nájomné zmluvy, dosiahnuteľné trhové nájomné, reálne transakcie, trhové a makroekonomické dáta publikované centrálnymi bankami a podobne. Tento prístup považujú z našej skúsenosti a interakcií investori aj regulátory za najtransparentnejší a najpraktickejší.
Existujú paralely medzi oceňovaním nehnuteľností a oceňovaním spoločností? V čom sú si tieto procesy podobné a v čom sa zásadne líšia?
Áno, v oboch prípadoch ide o prácu s očakávanými výnosmi, rizikom a trhovými dátami. Podobná je aj logika – odhadnúť, akú hodnotu má aktívum dnes na základe toho, čo vie priniesť v budúcnosti a zároveň zohľadniť aj reálne transakcie, teda. to, za čo sa aktíva predávajú a kupujú na trhu. Rozdiel je v charaktere – pri nehnuteľnostiach dominuje lokalita, stav a nájomné zmluvy, pri spoločnostiach zase faktory ako rastový potenciál, značka, know-how či kapitálová štruktúra.
Karol Balco pôsobí v spoločnosti KPMG na Slovensku ako Associate Partner zodpovedný za oddelenie oceňovania a finančného modelovania. Je členom prestížnej britskej profesijnej organizácie RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), ktorá združuje expertov v oblasti oceňovania nehnuteľností a firiem, realitného trhu či investičných projektov, a nositeľnom certifikácie ACCA. Spolu so svojím tímom v minulosti asistoval pri kľúčových M&A a strategických projektoch.
