Alterações Propostas ao Regime do Arrendamento Urbano

Deu entrada na Assembleia da República a Proposta de Lei n.º 103/XVII, que autoriza o Governo a alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano, o Código Civil, o Código de Processo Civil, bem como o regime jurídico das obras em prédios arrendados, e legislação conexa.

Nesta apresentação procuramos sintetizar as alterações substantivas mais relevantes que a Proposta de Lei autoriza o Governo a introduzir no regime do arrendamento urbano (outras alterações relevantes, como as relacionadas com o procedimento especial/ações judiciais de despejo, transição de contratos antigos para o NRAU, regime das obras em prédios arrendados ou regime de proteção das chamadas “lojas históricas” serão objeto de apresentações autónomas).

As alterações propostas visam reforçar a autonomia privada na definição do conteúdo do contrato de arrendamento, conferindo maior flexibilidade às partes na determinação das regras aplicáveis.

Salientamos que se trata de uma proposta de lei, que ainda terá de ser apreciada, discutida e votada pela Assembleia da República. Deste modo, as alterações propostas poderão ser modificadas no decurso do processo legislativo, não podendo também excluir-se a possibilidade de a iniciativa não vir a ser aprovada.

Principais alterações propostas

	Proposta de Lei n.º 103/XVII	Regime atualmente em vigor
Duração e renovações	Salvo estipulação em contrário, os contratos celebrados com prazo certo renovam-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, não se encontrando as renovações sujeitas a qualquer prazo mínimo obrigatório.	Salvo estipulação em contrário, os contratos celebrados com prazo certo renovam-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, existindo o entendimento de que as renovações se encontram sujeitas a (i) um período mínimo de três anos, no caso dos arrendamentos habitacionais, e (ii) um período de cinco anos, no caso dos arrendamentos não habitacionais.
Oposição à renovação	O senhorio passa a poder opor-se à renovação dos contratos sem ter de respeitar um período mínimo de duração.	No caso dos arrendamentos habitacionais, a oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo. No caso dos arrendamentos não habitacionais, o senhorio não pode opor-se à renovação nos cinco primeiros anos após o início do contrato.
Antecipação de rendas	O pagamento da renda passa a poder ser antecipado pelo valor máximo correspondente a três meses de renda.	O pagamento da renda apenas pode ser antecipado pelo valor máximo correspondente a dois meses de renda.
Caução	O montante da caução passa a poder ser livremente acordado entre as partes.	O montante da caução não pode exceder o valor correspondente a dois meses de renda.
Direito de preferência do arrendatário (prazo)	O arrendatário passa a gozar de direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do locado apenas quando o arrendamento vigore há mais de três anos.	O arrendatário goza de direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do locado quando o arrendamento vigore há mais de dois anos.
Direito de preferência do arrendatário (venda conjunta)	No caso de venda conjunta do locado com outros imóveis, por um preço global, o vendedor, na notificação de direito de preferência a enviar ao arrendatário, só tem de discriminar o valor atribuído ao locado e aos restantes imóveis quando a venda separada do locado não comporte prejuízo apreciável para o vendedor. Existindo prejuízo apreciável, a comunicação ao arrendatário deve demonstrar tal facto, considerando-se existir prejuízo apreciável quando o comprador apenas esteja disposto a celebrar o negócio caso adquira conjuntamente o locado e os restantes imóveis.	No caso de venda conjunta do locado com outros imóveis, por um preço global, o vendedor, na notificação de direito de preferência a enviar ao arrendatário, tem sempre de discriminar o valor atribuído ao locado e aos restantes imóveis. Quando a venda separada do locado comporte prejuízo apreciável para o vendedor, a comunicação ao arrendatário deve demonstrar tal facto, mas não se admite a mera invocação de que o comprador só está na disposição de fazer o negócio no pressuposto de adquirir o locado e os restantes imóveis em conjunto.
Resolução por falta de pagamento de renda	O senhorio passa a poder resolver o contrato em caso de atraso: (i) no pagamento da renda, encargos ou despesas por período igual ou superior a dois meses; ou (ii) no pagamento da renda por período superior a oito dias, por mais de três vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 18 meses.	O senhorio pode resolver o contrato em caso de atraso: (i) no pagamento da renda, encargos ou despesas por período igual ou superior a três meses; ou (ii) no pagamento da renda por período superior a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
Contratos para fins especiais transitórios por motivos turísticos	O período dos contratos para fins especiais transitórios por motivos turísticos não pode exceder, em cada ano civil, os 90 dias por cada imóvel.	Por cada ano civil, apenas se admite a celebração de um único contrato para fins especiais transitórios por cada imóvel.
Transmissão por morte do arrendatário	O leque de situações em que o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário é densificado, clarificando-se que a transmissão depende de, à data da morte do arrendatário, o transmissário residir comprovadamente no locado.	O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva: i) Cônjuge com residência no locado; ii) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano; iii) Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.
Denúncia de contratos de duração indeterminada	O senhorio passa a poder denunciar os contratos de duração indeterminada nas seguintes situações: i) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus filhos; ii) Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado; iii) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a três anos sobre a data em que pretenda a cessação.	O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nas seguintes situações: i) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus filhos; ii) Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, mas apenas se da realização das obras não resultar local com características equivalentes às do locado onde seja possível manter o arrendamento; iii) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Comunicações entre senhorio e arrendatário	As comunicações entre as partes relativas a cessação do contrato, atualização da renda e obras são realizadas mediante carta registada com aviso de receção ou, quando as partes assim o acordem no contrato, por correio eletrónico com recibo de entrega (considerando-se, neste caso, as notificações como realizadas na data constante do comprovativo de entrega).	As comunicações entre as partes relativas a cessação do contrato, atualização da renda e obras têm de ser realizadas mediante carta registada com aviso de receção.
Domicílio convencionado	Na ausência de estipulação em contrário, considera-se o locado como o domicílio do arrendatário convencionado entre as partes (relevante designadamente para facilitar a notificação de cessação do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas).	Apenas se considera existir domicílio convencionado entre as partes quando tal decorra expressamente do contrato.

Por último, gostaríamos ainda de chamar a atenção para dois aspetos relevantes:

Fim dos limites à atualização das rendas. A Proposta de Lei prevê a eliminação do limite máximo de 2% atualmente aplicável à fixação da renda inicial em novos contratos de arrendamento habitacional (regra aplicável a imóveis que tenham sido objeto de contrato de arrendamento celebrado a partir de 7 de outubro de 2018).
Arrendamento posterior a hipoteca. O Supremo Tribunal de Justiça proferiu recentemente decisões[1] sustentando que a venda de imóvel hipotecado, em processo executivo, com arrendamento celebrado posteriormente à hipoteca, não fazia caducar esse arrendamento. Esta jurisprudência suscitou preocupações quanto à segurança e eficácia da hipoteca enquanto garantia do credor, na medida em que a existência de um arrendamento sobre o imóvel, mesmo que posterior à hipoteca, impedia que o imóvel fosse transmitido livre desse arrendamento em sede de execução.
A Proposta de Lei procura alterar esta realidade, estabelecendo que, na venda em execução, os bens devem ser transmitidos livres dos direitos de garantia, bem como dos demais direitos reais ou do direito do arrendatário que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia.

¹ Ver, a título de exemplo, o Acordão de 2021-11-03 (Processo nº 1069/15.9T8AMT-P.P1.S1), de 3 de novembro, disponível em diariodarepublica.pt