Rośnie skłonność banków do finansowania nieruchomości komercyjnych

Wskaźnik nastrojów gospodarczych dla większości krajów Europy Środkowo-Wschodniej w bieżącym roku utrzymywał się powyżej średniej dla całej UE, odzwierciedlając bardziej pozytywne perspektywy gospodarcze dla regionu. I choć to wciąż ostrożny optymizm, związany z ryzykami dotyczącymi m.in. sytuacji geopolitycznej i trwającej wojny w Ukrainie, to w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2024 r. w CEE zainwestowano ponad 5 mld euro w nieruchomości komercyjne, co daje wynik o 25% wyższy r/r .

Banki w regionie są nadal zainteresowane finansowaniem nieruchomości komercyjnych – niemal 60% ankietowanych nie zmieniło w ciągu ostatniego roku podejścia do finansowania nieruchomości, jednocześnie wg 25% respondentów zainteresowanie jest wyższe niż w ubiegłym roku. Na tym tle szczególnie pozytywnie wyróżnia się Polska. Wśród ankietowanych przedstawicieli banków, respondenci z Polski uznali finansowanie nieruchomości za obszar o najwyższym znaczeniu strategicznym. 

Badanie przeprowadzone wśród reprezentantów banków w listopadzie 2024 wskazuje, że aktualnie kluczowy wpływ na podejście banków do finansowania nieruchomości komercyjnych mają warunki makroekonomiczne na lokalnych rynkach, a drugim istotnym czynnikiem jest sytuacja makroekonomiczna w Europie, ze względu na mało optymistyczne prognozy dla gospodarki europejskiej.

Największą zmianą w porównaniu z rokiem ubiegłym jest zmniejszenie znaczenia rosnących kosztów finansowania. Czynnik, który w 2023 roku był uznawany za najważniejszy, nie jest już tak dużym priorytetem, ponieważ wraz ze stabilizacją inflacji w 2024 roku na wielu rynkach w Europie stopy procentowe zaczęły spadać. W rezultacie, działania banków centralnych mają obecnie mniejszy wpływ na decyzje banków niż w ubiegłym roku.

Kwestie związane z ESG oraz wdrażanie nowych priorytetów w strategiach zajmują w tym roku ważne miejsce w agendach banków. Oba te czynniki zyskały na znaczeniu w porównaniu z poprzednim rokiem ze względu na zbliżające się terminy obowiązywania regulacji m.in. Bazylea IV i rosnącą liczbę wymogów, wprowadzanych przez regulacje dotyczące ESG, w tym Taksonomię UE, SFDR oraz CSRD.

Czynniki te mają oczywiście wpływ na kryteria oceny projektów przy udzielaniu finansowania bankowego. Podobnie jak w poprzednich latach, banki uczestniczące w badaniu potwierdziły, że w większości krajów najważniejszymi aspektami przy pozyskiwaniu finansowania dla projektu są wysoka jakość aktywów i silny model biznesowy. Kryteria te podkreślają koncentrację banków na minimalizacji ryzyka i perspektywie długoterminowej rentowności projektów podczas oceny możliwości finansowania.

Bardzo dużą wagę przywiązuje się również do pozycji rynkowej dewelopera – jego reputacja i standing finansowy nadal mają kluczowy wpływ na kryteria oceny. Istotne są również: poziom wynajęcia projektu, poziom kapitału własnego i spełnianie kryteriów ESG wskazanych przez banki.

Druga połowa 2024 roku przyniosła poprawę nastrojów na rynku inwestycyjnym i ożywienie aktywności we wszystkich sektorach, ale również wzrost zainteresowania inwestorów aktywami biurowymi w miastach regionalnych, jak i centrami handlowymi. Zmianę sentymentu inwestycyjnego odzwierciedlają też stopy kapitalizacji, które po znaczących wzrostach w ubiegłym roku, pozostają na stabilnym poziomie. Mimo tych pozytywnych informacji, na tle inwestycji w nieruchomości w całej Europie Polska wciąż pozostaje rynkiem o relatywnie małej skali – w okresie I-III kw. 2024 roku z 2-procentowym udziałem w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych.

Większość respondentów wyraziła niezmienione w porównaniu z poprzednim rokiem podejście do finansowania nowych projektów, co pokazuje, że pomimo zmian koniunktury rynkowej banki w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pozostają otwarte na nowe inwestycje.  Stosunek kredytów deweloperskich do projektów przynoszących dochód wynosi średnio około 50/50 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, aczkolwiek banki w Polsce są bardziej sceptyczne niż instytucje finansowe z regionu, bo na rodzimym rynku wskaźnik ten wyniósł 40/60.

Podobnie jak w przeszłości, marże odsetkowe dla nowych projektów deweloperskich są średnio o 10 punktów bazowych wyższe w całym regionie w porównaniu z marżami kredytów na ukończone i wynajęte projekty. 

Zmieniające się otoczenie prawne wymaga od banków znacznego rozszerzenia zakresu weryfikacji parametrów dotyczących nieruchomości komercyjnych. Zgodność z normami zrównoważonego rozwoju stała się istotnym elementem oceny projektów, co wpływa na wszystkie aspekty kredytowania. 75% spośród 43 ankietowanych banków z 9 krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej zadeklarowało przyjęcie strategii ESG i włączenie kryteriów zrównoważonego rozwoju do zatwierdzania kredytów. W porównaniu do wyników z minionego roku można zauważyć wyraźny wzrost liczby banków uczestniczących w emisjach zielonych obligacji czy oferujących zielone finansowanie m.in. kredyty o obniżonej marży na projekty energooszczędne. Co ciekawe, jedynie 11% banków oferuje produkty związane z finansowaniem modernizacji istniejących budynków. Z kolei analizując potencjalne potrzeby rynku w tym kontekście, bez wątpienia jedną z najbardziej oczekiwanych przez uczestników rynku nieruchomości komercyjnych zmian w ofercie banków jest wprowadzenie produktów finansujących modernizacje starszych nieruchomości.

W tym roku po raz pierwszy zbadano wpływ nowych technologii i sztucznej inteligencji na obszar finansowania nieruchomości. Badanie KPMG wykazało, że obecnie tylko 7% banków częściowo digitalizuje procesy kredytowe, a 8% jest w fazie wdrażania. Nowe technologie są wykorzystywane w najmniejszym stopniu w procesie due diligence (weryfikacja możliwości inwestycyjnych przed udzieleniem finansowania), a 56% respondentów polega głównie na tradycyjnych metodach.

Oczywiście banki stopniowo zaczynają digitalizować swoje procesy zatwierdzania dużych kredytów. Chociaż nadal wymagają one wielu ocen i dokładnej weryfikacji, cyfryzacja już uprościła i usprawniła niektóre etapy. Banki, które dokonały cyfryzacji lub planują to zrobić w najbliższym czasie, koncentrują się na automatyzacji procesów związanych z monitorowaniem udzielania kredytów i ich spłatą.