Finansowanie nieruchomości komercyjnych: banki w Europie Środkowo-Wschodniej zmieniają podejście

W 2023 r. najsilniejszy wpływ na banki w Europie Środkowo-Wschodniej miał gwałtowny wzrost stóp procentowych.

Najsilniejszy wpływ na banki w Europie Środkowo-Wschodniej miał wzrost stóp procentowych.

  • 1000

Banki w Europie Środkowo-Wschodniej w coraz większym stopniu koncertują się na zrównoważonym rozwoju, dostosowując swoje działania do bieżących regulacji prawnych i oczekiwań rynkowych w obszarze ESG. Efektem tych działań są zmiany w polityce kredytowej – wynika z badania KPMG pt. "Property Lending Barometr 2023". Wysokie stopy procentowe, inflacja i stagnacja gospodarcza są głównymi czynnikami powodującymi spadek całkowitego wolumenu kredytów bankowych zaciąganych przez firmy. Respondenci z regionu Europy Środkowo-Wschodniej wyrażają ostrożny optymizm dotyczący perspektyw dla rynku inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych i zwracają uwagę na zmiany w warunkach finansowania udzielanego przez banki. Najbardziej preferowaną klasą aktywów nieruchomościowych finansowanych przez banki w Polsce są magazyny.

W 2023 r. najsilniejszy wpływ na banki w Europie Środkowo-Wschodniej i warunki finansowania nieruchomości komercyjnych miał gwałtowny wzrost stóp procentowych. W mniejszym stopniu wpływ na finansowanie miały w tym roku uwarunkowania makroekonomiczne kraju, w którym działa bank, sytuacja gospodarcza w całej Europie, a także brak aktywów typu prime na rynku i ograniczona liczba projektów deweloperskich. Z kolei na znaczeniu zyskały kwestie ESG porównując z wynikami badania z poprzednich lat.

Finansowanie nieruchomości istotne dla banków

Z badania KPMG wynika, że finansowanie nieruchomości komercyjnych pozostaje istotne dla banków w Europie Środkowo-Wschodniej, natomiast banki są podzielone odnośnie zmian w swoich portfelach kredytowych – 38% respondentów nie spodziewa się znaczących zmian, a kolejne 38% oczekuje wzrostu. W ciągu najbliższych dwóch lat wiele z nich stanie przed koniecznością refinansowania znacznej części swoich portfeli. W segmencie kredytów na nieruchomości o krótkim terminie spłaty średnio 17% z nich jest płatnych w ciągu 12 miesięcy, a 32% w ciągu dwóch lat. Kredyty udzielone przed pandemią, kiedy transakcje na rynku nieruchomości osiągały rekordowe wartości, częściowo odpowiadają za wysoką kwotę kredytów, które staną się wymagane w ciągu najbliższych dwóch lat.

Na pierwsze miejsce najchętniej finansowanych przez banki w Polsce nieruchomości wróciły obiekty magazynowe. Na kolejnych pozycjach znalazły się kolejno inwestycje biurowe i mieszkaniowe. 

Marże odsetkowe pozostają względnie stabilne

Ponad 60% ankietowanych bankierów potwierdziło, że ich marże odsetkowe wzrosły w porównaniu do poprzedniej edycji badania z 2022 r., jednak był to znacznie bardziej subtelny wzrost, w przeciwieństwie do gwałtownego wzrostu benchmarkowych stóp procentowych, który spowodował gwałtowny wzrost kosztów odsetkowych. Jednocześnie większość banków deklaruje stosowanie wyższych marż dla projektów deweloperskich. Ponad 80% ankietowanych stwierdziło, że ich banki wymagają zabezpieczenia zmiennych stóp procentowych instrumentami pochodnymi, a ponad 22% stwierdziło, że zabezpieczone musi być co najmniej 80% wartości kredytu. Najbardziej restrykcyjne pod tym względem są banki polskie i słoweńskie.

Wskaźnik LTV (loan-to-value) w Europie Środkowo-Wschodniej kształtuje się na poziomie 0,50-0,74 dla inwestycji biurowych, logistycznych i handlowych, co oznacza, że inwestycje są finansowane długiem w 50-74%, a pozostała część kapitałem własnym inwestora. W Polsce banki są w stanie zaakceptować najwyższy wskaźnik LTV w przypadku inwestycji logistycznych i biurowych, podczas gdy jest on niższy dla inwestycji handlowych.

Wskaźnik LTC (loan-to-cost) kształtuje się natomiast na poziomie 0,56-0,73. W Polsce wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 0,5-0,58 w zależności od rodzaju aktywa.

Spełnienie kryteriów ESG niezbędne do otrzymania finansowania

Ponad 80% respondentów badania KPMG potwierdziło posiadanie zatwierdzonej strategii ESG w zakresie finansowania nieruchomości komercyjnych. Banki poczyniły znaczne postępy w obszarze wdrażania kryteriów ESG do swoich polityk oceny kredytów, sprawozdawczości wewnętrznej, gromadzenia i monitorowania danych oraz innych działań związanych z ESG. Badanie ujawnia jednak duże różnice między poszczególnymi bankami spowodowane różnymi strategiami ich spółek macierzystych oraz tym, jak proaktywne są banki centralne różnych krajów.

Zmieniająca się legislacja i rozwijające się standardy rynkowe skłaniają banki do przyjęcia bardziej restrykcyjnych wytycznych w obszarze ESG w swoich politykach kredytowych. Choć wyniki badania pokazują, że 44% banków nie odmówiło udzielenia finansowania inwestorom z powodu niezgodności z ich wewnętrznymi wymaganiami dotyczącymi ESG w ciągu ostatniego roku, a 10% badanych banków nie miało określonych kryteriów oceny w tym zakresie, to jednak banki coraz mocniej stawiają na zrównoważony rozwój w swoich decyzjach kredytowych.

Wyniki przeprowadzonej przez KPMG ankiety sugerują, że zgodność z kryteriami ESG nie była kluczowym, ale jednak coraz bardziej istotnym czynnikiem decydującym o udzieleniu kredytu w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Warto podkreślić, że liczba banków, które odmówiły finansowania inwestorom z powodu niezgodności z ich wymaganiami dotyczącymi ESG (wyłącznie lub w połączeniu z innymi czynnikami), podwoiła się w ciągu ostatniego roku.

Banki coraz bardziej koncentrują się na aspektach zrównoważonego rozwoju, aby dostosować się do zmieniających się oczekiwań prawnych i rynkowych, co doprowadzi do znaczącej zmiany polityk kredytowych w najbliższej przyszłości. Jednocześnie liczba banków w Europie Środkowo-Wschodniej oferujących specjalne kredyty ukierunkowane na ESG, głównie z niższymi marżami odsetkowymi i dłuższym okresem zapadalności, nadal pozostaje niska.

Więcej informacji