Rewolucja w podatku od nieruchomości – co warto wiedzieć?

Źródłem zmian w przepisach był wydany 4 lipca 2023 r. wyroku Trybunału Konstytucyjnego o sygn. SK 14/21, w którym Trybunał orzekł o niezgodności art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z art. 84 i 217 Konstytucji. Rozstrzygany przez TK problem konstytucyjny koncentrował się wokół określenia przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości w odniesieniu do budowli na podstawie przesłanek zawartych poza ustawą podatkową – Prawo budowlane.

Na etapie procesu legislacyjnego niejednokrotnie podkreślano, że projektowana nowelizacja ma na celu m.in. wyeliminowanie nieustannie rodzących się wątpliwości interpretacyjnych, dotyczących aktualnego brzmienia przepisów oraz doprecyzowanie obowiązujących regulacji w celu ich prawidłowego stosowania, przy jednoczesnym zachowaniu aktualności licznego orzecznictwa sądów administracyjnych.

Zanim jednak doszło do wypracowania wspólnego konsensusu pomiędzy rządzącymi a podatnikami, czego efektem było podpisanie w dniu 27 listopada 2024 r. ustawy nowelizującej, prowadzono konsultacje publiczne. W ich efekcie publikowano kolejne wersje projektu (łącznie trzy), bowiem poprzednie spotkały się z szeroką krytyką jak i wieloma propozycjami zmian.

Czy aby jednak na pewno wypracowano złoty środek? Wiele podmiotów ma w tym kontekście istotne zastrzeżenia. Poniżej znajdą Państwo opis kluczowych zmian, wprowadzonych od 1 stycznia 2025 r. oraz ich potencjalny wpływ na działalność wielu przedsiębiorstw.

Zgodnie z obowiązującym do 31 grudnia 2024 r. brzmieniem przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w celu zdefiniowania pojęcia budowli oraz budynku na potrzeby podatku od nieruchomości konieczne było odniesienie się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”).

W związku z powyższym, jedną z kluczowych zmian w zakresie nowelizacji przepisów dotyczących podatku od nieruchomości jest wprowadzenie autonomicznych definicji pojęć budowla oraz budynek do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, które jak ma to miejsce obecnie, nie odwołują się do przepisów poza podatkowych.

Wprowadzone zostały również inne definicje, takie jak pojęcia robót budowlanych czy trwałego związania z gruntem.

Aktualnie obowiązujące brzmienie ustawy przewiduje wyszczególnienie nowych kategorii obiektów, kwalifikowanych jako budowle. Zmiana ta ma ułatwić jednoznaczne kwalifikowanie na potrzeby podatku od nieruchomości obiektów kompleksowych (np. oczyszczalnie ścieków) oraz obiektów mających niejednorodny charakter (np. stadiony sportowe). Wśród nowego wykazu budowli znalazły się mają m.in.:

1. obiekty niebędące budynkiem, wymienione w załączniku nr 4 do ustawy,
2. elektrownia wiatrowa, elektrownia jądrowa i elektrownia fotowoltaiczna, biogazownia rolnicza, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linowa, wyciąg narciarski oraz skocznia, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
3. urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków oraz inne urządzenie techniczne,
4. urządzenie techniczne – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
5. fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne.

Należy jednak zaznaczyć, że powyższe obiekty będą stanowić budowle jedynie w sytuacji, w której zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie. Oznacza to, że w kwestii opodatkowania nieistotne będzie, czy obiekt taki wystąpi samodzielnie, czy też będzie stanowił część obiektu niewymienionego expressis verbis w ustawie.

Warto również zaznaczyć, że wprowadzone zmiany przewidują wprowadzenie katalogu budowli, podlegających opodatkowaniu w postaci załącznika nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Co istotne ustawą nowelizacyjną dokonano rozszerzenia zakresu znaczenia niektórych pozycji w załączniku oraz dodano nowe, wcześniej nieznane pozycje.

Zgodnie z uzasadnieniem do ustawy, niektórym z tych kategorii obiektów przypisano dodatkowe cechy, które będą niezbędne do uznania ich za przedmiot opodatkowania na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Ponadto, dokonano redefinicji pojęcia roboty budowlane, które zostały obecnie bezpośrednio zdefiniowane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, chociaż w pewnym zakresie nadal podatnik przekierowywany jest do przepisów Prawa budowlanego. Zgodnie jednak z uzasadnieniem ustawy nowelizującej, odwołanie to ma na celu ograniczenie zakresu przedmiotów opodatkowania do obiektów, które wznoszone są w procesie budowlanym.

Dotychczasowe brzmienie przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (sprzed 1 stycznia 2025 r.) dokonywało zróżnicowania w opodatkowaniu garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Przykładowo, w stosunku do hal garażowych będących elementem nieruchomości wspólnej, w których korzystanie z poszczególnych miejsc postojowych następuje w formie umowy o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) stosowane były stawki określone dla budynków mieszkalnych.

Z drugiej strony natomiast, wyodrębnione prawnie lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych, stanowiące garaże jednostanowiskowe i wielostanowiskowe opodatkowane były zgodnie ze stawką od budynków pozostałych.

Chcąc ujednolicić opodatkowanie wszystkich tych pomieszczeń do przechowywania pojazdów znajdujących się w budynkach mieszkalnych, wprowadzone zmiany przyjmują, że wszystkie takie pomieszczenia stanowią część mieszkalną budynku. W efekcie, wszystkie pomieszczenia przeznaczone do przechowywania pojazdów w budynkach mieszkalnych i nie zajęte na działalność gospodarczą będą opodatkowane jednakową stawką.

W konsekwencji wyeliminowane zostało zróżnicowanie w zależności od posiadanego przez podatnika miejsca postojowego: w garażu stanowiącym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym czy też miejsca postojowego przynależnego do lokalu mieszkalnego.

Dodatkowo, tą samą stawką w wysokości 1,15 zł od 1 m² (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) od 1 stycznia 2025 r. opodatkowane są również pomieszczenia służące do m.in. przechowywania rowerów, które znajdują się w prawnie wyodrębnionych garażach.

W znowelizowanej ustawie wprowadzono również możliwość skorzystania z przedłużenia terminu do złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości za 2025 r., tj. do dnia 31 marca 2025 r.

Rozwiązanie to ma na celu zapewnić podatnikom, zobowiązanym do składania tych deklaracji odpowiedniego czasu na zapoznanie się z nowymi przepisami w zakresie opodatkowania budynków i budowli oraz ich zaimplementowanie.

Należy jednak zaznaczyć, że aby podatnik mógł skorzystać z przedłużonego terminu konieczne będzie spełnienie odpowiednich przesłanek i warunków, takich jak m.in.:

• złożenie pisemnego zawiadomienia o skorzystaniu z przedmiotowego uprawnienia,
• dokonanie wpłaty zaliczki na podatek od nieruchomości w określonym terminie. 

W efekcie wprowadzonych zmian wielu podatników będzie zmuszonych do ponownej ewaluacji posiadanych obiektów w celu sprawdzenia, czy przypadkiem nie znalazły się one od 1 stycznia 2025 r. w zakresie budowli objętych opodatkowaniem. Wprowadzone zmiany mogą zatem doprowadzić do konieczności zapłaty wyższych kwot podatku od nieruchomości.

Dodatkowo realne staje się ryzyko kontroli rozliczeń z perspektywy nowego podatku od nieruchomości przez gminy, co prowadzić może do licznych sporów z organami podatkowymi.

Zmiany w zakresie przepisów dotyczących podatku od nieruchomości wciąż są tematem wielu dyskusji, zarówno wśród rządzących, podatników jak i doradców podatkowych. Znowelizowana ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wprowadza istotne zmiany, które miały na celu uproszczenie i ujednolicenie przepisów oraz wyeliminowanie dotychczasowych wątpliwości.

Niemniej, zapoznając się ze znowelizowaną wersją ustawy nie sposób odeprzeć wrażenie, że choć założeniem proponowanych zmian było ułatwienie i doprecyzowanie pojęć, definicji czy zakresu opodatkowania, to uchwalone brzmienie przepisów nie zmierza wcale w tym kierunku.

Zmiany mogą mieć znaczący wpływ na sposób opodatkowania nieruchomości oraz na sytuację podatników. Niektóre z nich nadal budzą pewne wątpliwości i niejasności, których wyjaśnienie przyniesie dopiero orzecznictwo sądów administracyjnych.

Zespół ekspertów KPMG na bieżąco monitoruje zmiany w zakresie podatku od nieruchomości, dlatego zachęcamy do kontaktu, jeśli chcieliby Państwo uzyskać więcej informacji na ten temat.