Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Plany obejmują między innymi przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności budynków.
Cel regulacji
Celem projektu ustawy jest zapewnienie spółdzielniom mieszkaniowym tytułu prawnego do gruntów, będących obecnie własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, lecz posiadanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Projekt dotyczy spółdzielni mieszkaniowych, które wybudowały na tych gruntach budynki, lecz z różnych względów nie przysługuje im do dziś tytuł prawny w postaci prawa własności lub użytkowania wieczystego.
Taka sytuacja powoduje, że nie jest możliwe ustanowienie w pełnym zakresie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, założenie księgi wieczystej ani ustanowienie odrębnej własności lokalu (por. uchwałę Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 24 maja 2013 r. III CZP 104/12 „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”).
Brak księgi wieczystej skutkuje niemożnością ustanowienia hipoteki na prawie do lokalu, co prowadzi do niemożliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup takich lokali. Ogłoszenia o sprzedaży takich lokali najczęściej zawierają dopisek „zakup tylko za gotówkę” w znaczeniu, iż nie istnieje możliwość wykorzystania lokalu jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego i zakupienia go „na kredyt”. Szacuje się, że problem ten może dotyczyć nawet kilkuset tysięcy lokali.
Projekt umożliwia spółdzielniom mieszkaniowym wystąpienie z roszczeniem o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na powyższych gruntach oraz przeniesienie prawa własności znajdujących się na nich budynków. Dzięki wprowadzeniu nowych regulacji i uzyskaniu formalnego tytułu prawnego do gruntu, spółdzielnie mieszkaniowe będą miały możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz odrębnej własności lokali.
Żądanie ustanowienia użytkowania wieczystego i przeniesienia własności budynków
Zgodnie z projektem, prawo żądania ustanowienia na rzecz spółdzielni mieszkaniowych prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatnego przeniesienia własności położonych na nich budynków będzie przysługiwać spółdzielniom, które:
a) po dniu 5 grudnia 1990 r. wybudowały budynki na gruntach należących do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, za zezwoleniem organu nadzoru budowlanego;
b) do dnia 5 grudnia 1990 r. wybudowały za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego z własnych środków budynki na gruntach należących do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i nie zgłosiły roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego i nieodpłatne przeniesienie własności budynków do dnia 31 grudnia 1996 r.
Warunkiem skorzystania z żądania jest nieprzerwane posiadanie gruntów od dnia 5 grudnia 1990 r. Grunty, które obejmie użytkowanie wieczyste, muszą być niezbędne do prawidłowego korzystania z budynku. Zasady powyższe znajdą zastosowanie również do przypadku, gdy budynki zostały wzniesione przez poprzednika prawnego spółdzielni.
Tryb ustanowienia użytkowania wieczystego
Rok na złożenie wniosku
Możliwość złożenia wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów i przeniesienie własności wzniesionych na nich budynków będzie ograniczona w czasie. Na wystąpienie z roszczeniem przewidziany jest termin 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.
Konieczność wydania decyzji administracyjnej
Proponowane przepisy przewidują ustanowienie użytkowania wieczystego po wydaniu decyzji administracyjnej. Dotychczas, spółdzielnie, którym przysługiwało roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego na podstawie art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dochodziły swoich praw na drodze cywilnej, co wiązało się niejednokrotnie z oczekiwaniem na uregulowanie tytułu prawnego do gruntu. Wydaje się, że przyjęcie trybu administracyjnego może przynieść wiele korzyści. Zapewni on stronom możliwość skorzystania z instrumentów prawnych przeciwko bezczynności organu i przewlekłości postępowania oraz umożliwi poddanie decyzji administracyjnej kontroli w administracyjnym toku instancji.
Po rozpoznaniu złożonego w terminie wniosku, decyzję o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynków wyda:
a) starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym nieruchomości, co do których prawo własności wykonują inne państwowe osoby prawne
b) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości, których właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego.
Decyzja administracyjna stanowić będzie podstawę do zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego oraz przeniesienia własności budynków w formie aktu notarialnego.
Uprawnienie do wyboru administracyjnego trybu realizacji roszczenia
Co istotne, projekt przewiduje również rozwiązanie dla spraw znajdujących się w toku. Spółdzielnie wyposażone zostaną w prawo do przeniesienia ich sprawy na administracyjnoprawną ścieżkę realizacji roszczenia. Prawo to dotyczyć będzie tylko tych postępowań, które nie toczą się jeszcze przed sądem powszechnym lub Sądem Najwyższym. Spółdzielnie mieszkaniowe, które złożyły wcześniej, na podstawie wspomnianego wyżej art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego i nieodpłatne przeniesienie własności budynków będą mogły zatem wystąpić o rozpatrzenie ich wniosku na drodze administracyjnej, a tym samym - być może - przyspieszyć cały proces. W takich przypadkach przewidziany jest jednak krótszy, sześciomiesięczny termin na złożenie wniosku.
