30 czerwca 2021 r. w Dzienniku Ustaw opublikowano ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa”). Ustawa zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
30 czerwca 2021 r. w Dzienniku Ustaw opublikowano ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa”) (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177). Ustawa zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem Ustawy jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców mieszkań lub domów jednorodzinnych w relacjach z deweloperami, w szczególności zaś podniesienie bezpieczeństwa środków pieniężnych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze na wypadek upadłości dewelopera, nierozpoczęcia przez niego inwestycji, czy nieuzasadnionej odmowy przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego albo ich części ułamkowej, a także w razie upadłości banku prowadzącego mieszkaniowe rachunki powiernicze. W tym celu utworzony ma zostać przede wszystkim Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zasilany wpłatami od deweloperów. Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nie będzie jednak jedyną zmianą jaką Ustawodawca przewidział w Ustawie dla osiągnięcia opisanego powyżej celu. Najważniejsze ze zmian, z którymi zapoznać powinni się zarówno deweloperzy, podmioty z nimi współpracujące, jak i nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że Ustawa zobowiązuje dewelopera do zapewnienia nabywcy jednego z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę: otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Nabywca mieszkania może wpłacać pieniądze tylko na utworzony w tym celu rachunek powierniczy. Na mocy Ustawy deweloper będzie musiał odprowadzić od każdej wpłaty, składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Ich maksymalna wysokość nie będzie mogła przekraczać 1 % w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 0,1 % w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Ostateczna wysokość składek zostanie ustalona w rozporządzeniu.
Dodatkowo Ustawa przewiduje, że środki zgromadzone na rachunkach powierniczych bank przeleje deweloperowi dopiero po zakończeniu danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wcześniej bank zweryfikuje, czy deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi, uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców, nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy, wpłacił składki na DFG w odpowiedniej wysokości, które będą wnoszone za pośrednictwem banku. Ostatnia transza będzie wypłacona dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność. Wypłacenie deweloperowi środków zgromadzonych na otwartym lub zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym niezgodnie z przepisami ustawy będzie skutkowało poniesieniem odpowiedzialności karnej za nieprawidłowe zwolnienie tych środków.
Ustawa wprowadza także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która do tej pory mogła być dowolnie ustalana przez dewelopera. Po wejściu w życie Ustawy wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1 % ceny określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zwracana, jeśli rezerwujący nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nie zostanie poinformowany o zmianie w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna może mieć też charakter zadatku, bowiem w przypadku gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. W przypadku, gdy zostanie zawarta umowa deweloperska, środki z opłaty rezerwacyjnej zostaną przekazane na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Ustawa przewiduje również obowiązek tworzenia przez dewelopera prospektu informacyjnego dla zadania inwestycyjnego. Prospekt przekazywany jest nieodpłatnie nabywcy przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej. Ewentualne zmiany w prospekcie również muszą być doręczone nabywcy. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do Ustawy.
Nowe rozwiązania przewidziane w Ustawie zaczną obowiązywać z momentem wejścia w życie poszczególnych jej przepisów. W zdecydowanej większości nastąpi to po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw, tj. 1 lipca 2022 r. Wyjątkiem będą jednak przepisy dotyczące utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, których vacatio legis będzie krótsze i wyniesie 30 dni od dnia ogłoszenia Ustawy, co oznacza, iż wejdą w życie już 31 lipca 2021 r.
