Ulga mieszkaniowa – czyli o kontrowersjach, które mogą prowadzić do sporów

W świetle ustawy o PIT podatnik, który zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, może skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości – w terminie 3 lat - na jeden z własnych celów mieszkaniowych wskazanych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Własne cele mieszkaniowe obejmują m.in. zakup mieszkania, spłatę kredytu, czy też remont mieszkania. Z pozoru mechanizm działania ulgi mieszkaniowej nie jest więc bardzo skomplikowany. Jednakże również w tym przypadku mogą pojawić się problemy i wątpliwości na polu interpretacyjnym…

Sprawa komplikuje się, gdy co prawda podatnik sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat, ale na realizację własnego celu mieszkaniowego (np. zakup nowego mieszkania) przeznaczy środki pochodzące z innego źródła (np. z kredytu), które jedynie odpowiadają równowartości przychodu ze sprzedaży. W praktyce więc środki pochodzące ze zbycia „starej” nieruchomości zostaną wydane na inne potrzeby, a na realizację własnego celu mieszkaniowego przeznaczone zostaną zupełnie inne środki. 

Dotychczas podatnicy argumentowali, że źródło finansowania własnych celów nie ma znaczenia. Istotne jest bowiem jedynie to, aby równowartość ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości została przeznaczona na jeden z własnych celów mieszkaniowych. 

Zazwyczaj Fiskus miał jednak odmienne zdanie i przyjmował, że warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest przeznaczenie na własny cel mieszkaniowy konkretnie tych pieniędzy, które podatnik uzyskał ze sprzedaży „starej” nieruchomości. 

W związku z ww. rozbieżnościami interpretacyjnymi dochodziło i wciąż dochodzi do sporów pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi. Dotychczas sądy administracyjne nie wypracowały jednolitego stanowiska w tym zakresie – można odnotować zarówno negatywne dla podatników orzeczenia - np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 stycznia 2021 r., sygn. III SA/Wa 1503/20, jak również korzystne wyroki - np. wyrok NSA z dnia 4 września 2019 r., sygn. akt II FSK 3110/17 oraz wyrok NSA z dnia 2 lutego 2024 r., sygn. II FSK 594/21, w którym NSA przyjął, że z zasad doświadczenia życiowego wynika, że osoby sprzedające mieszkanie i zamierzające nabyć kolejne, droższe, często nie wydatkują całej ceny sprzedaży na nabycie nowego, ale przeznaczają ten przychód na cele mieszkaniowe w postaci remontu nabywanego lokalu, prac wykończeniowych, czy też spłaty rat zaciągniętego na zakup kredytu.

Powyżej opisany problem był właśnie przedmiotem interpelacji skierowanej do Ministra Finansów i Gospodarki w dniu 16 września 2025 r. (interpelacja nr 12305). Ministerstwo Finansów i Gospodarki zabrało głos i rozwiało zaistniałe wątpliwości interpretacyjne…

W odpowiedzi na ww. interpelację Ministerstwo Finansów i Gospodarki przypomniało, że warunkami skorzystania z ulgi mieszkaniowej są:

1)    wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, np. na nabycie nowej nieruchomości

oraz

2)    wydatkowanie tego przychodu nie później niż w okresie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednocześnie Ministerstwo podkreśliło, że warunkiem skorzystania z ww. ulgi nie jest wydatkowanie na określone cele mieszkaniowe konkretnych, uprzednio otrzymanych pieniędzy, lecz przeznaczenie na takie cele równowartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Ministerstwo zwróciło uwagę na art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, zgodnie z którym przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz określonych praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Należy zauważyć, że taki przychód powstaje niezależnie od formy, w jakiej doszło do zbycia nieruchomości oraz niezależnie od faktycznego otrzymania należności. Tym samym zasadne jest przyjęcie, że warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest przeznaczenie na nowy zakup jedynie równowartości uzyskanego wcześniej przychodu, a nie konkretnych środków, których podatnik może przecież fizycznie nie otrzymać.

W konsekwencji Ministerstwo stwierdziło, że okoliczność wydatkowania na zakup „nowej” nieruchomości środków pochodzących z kredytu nie ma żadnego znaczenia dla możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej. 

Mając na uwadze niekorzystne dla podatników stanowisko Fiskusa oraz spory toczące się pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi, Ministerstwo zapewniło, że negatywne interpretacje podatkowe, które odbiegają od ww. stanowiska Ministerstwa zostaną poddane analizie pod kątem ich prawidłowości oraz ewentualnej zmiany.

Jednocześnie jednak Ministerstwo Finansów i Gospodarki zapowiedziało, że nie planuje wydania interpretacji ogólnej w przedmiocie ulgi mieszkaniowej, jak również nie zamierza prowadzić prac nad zmianami legislacyjnymi w tym zakresie. To z pewnością „poskramia” pozytywne prognozy i skłania do przyjęcia racjonalnego podejścia, zwłaszcza w sytuacjach wątpliwych, których przecież nie brakuje.  

Warto zauważyć, że choć odpowiedź Ministerstwa Finansów i Gospodarki ma istotne znaczenie dla podatników korzystających z ulgi mieszkaniowej, to niestety stanowisko Ministerstwa nie ma mocy wiążącej (w przeciwieństwie np. do interpretacji ogólnej). W związku z tym nie powinniśmy spodziewać się automatycznej zmiany negatywnego podejścia Fiskusa.

W sytuacjach wątpliwych warto więc zwrócić się z wnioskiem o interpretację indywidualną. Korzystny dla podatników głos Ministerstwa nie jest co prawda gwarancją sukcesu, ale z pewnością może stać się pomocnym orężem w ewentualnej walce z organami podatkowymi.