Nowe rozwiązania wynikające z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Ustawa) wchodzą w życie 1 lipca 2022 r. Wśród nich znalazły się również te dotyczące umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna jest umową, którą strony mogą poprzedzić zawarcie umowy deweloperskiej.
Treść umowy rezerwacyjnej
Przez umowę rezerwacyjną rozumie się umowę zawartą między deweloperem (oraz niektórymi innymi podmiotami), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie się dewelopera do czasowego wyłączenia ze sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa rezerwacyjna powinna określać: strony, miejsce i datę zawarcia; cenę nieruchomości; wysokość opłaty (jeśli rezerwacja związana jest z opłatą); czas obowiązywania; określenie powierzchni użytkowej lokalu albo domu jednorodzinnego, układu pomieszczeń i ich powierzchni oraz dokładną lokalizację lokalu wewnątrz budynku - jeśli umowa dotyczy lokalu mieszkalnego. Umowa rezerwacyjna powinna być zawarta na piśmie i obowiązywać przez czas określony np. czas potrzebny do uzyskania kredytu przez rezerwującego.
Wysokość opłaty
Opłata rezerwacyjna nie jest koniecznym elementem umowy rezerwacyjnej. Jednak, jeżeli została umówiona, to jej wysokość ustalają strony, ale nie może ona przekraczać 1% ceny. Po zawarciu umowy deweloperskiej wpłacona opłata jest zaliczana na poczet ceny.
Zwrot opłaty
Opłata rezerwacyjna może niekiedy podlegać zwrotowi nawet, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. W szczególności, jeżeli rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej to deweloper niezwłocznie zwraca opłatę, o ile przyczyną odmowy była negatywna ocena zdolności kredytowej. Obowiązek zwrotu aktualizuje się także wtedy, gdy deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym bez poinformowania rezerwującego. W przypadku, gdy deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej albo nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru lokalu ma on obowiązek dokonać zwrotu opłaty w podwójnej wysokości.
Jeżeli rezerwujący postanowi nie zawierać umowy deweloperskiej, a nie zachodzą okoliczności uzasadniające zwrot opłaty opisane powyżej lub przewidziane w umowie, to nie przysługuje mu roszczenie o zwrot opłaty rezerwacyjnej.