Portfelji nekretnina banaka: industrija dobiva, nezelene projekte gube
Banke u Srednjoj i Istočnoj Europi (SIE) nisu izgubile apetit za financiranje komercijalnih nekretnina, posebno kada je riječ o industrijskim i logističkim projektima. Većina anketiranih bankara vjeruje da će njihov portfelj nekretnina rasti sljedeće godine. Banke u Češkoj i Srbiji i dalje imaju najmanji udio problematičnih kredita. Za češke, poljske i mađarske banke neispunjavanje ESG kriterija predstavlja ozbiljan znak upozorenja pri odlučivanju o odobrenju kredita. Ovo su, među ostalim, rezultati 15. godišnjeg istraživanja koje je obuhvatilo 43 financijske institucije iz devet zemalja SIE, a organizirao ga je KPMG.
Banke u regiji ostaju vrlo zainteresirane za financiranje komercijalnih nekretnina. Za 25% ispitanika taj je interes čak veći nego prošle godine, dok je porast interesa poljskih banaka najveći dosad.
„Rastuća spremnost banaka da financiraju komercijalne nekretnine u 2024. godini potaknuta je značajnim rastom volumena transakcija nekretnina. Tržište nekretnina u Češkoj i regiji SIE pokazalo je stabilnost, posebno u usporedbi sa Zapadnom Europom. Regija SIE bila je pošteđena smanjenja vrijednosti komercijalnih nekretnina, ponajprije zahvaljujući rastu najamnina koji je u velikoj mjeri nadoknadio utjecaj rasta prinosa“, sažima Pavel Kliment, partner zadužen za sektor nekretnina u KPMG Češka.
Što se tiče financiranja novih projekata, kao i prethodnih godina, banke preferiraju logističke i industrijske nekretnine, a s malom razlikom slijede nove stambene zgrade. Maloprodajne nekretnine zauzele su treće mjesto s većom razlikom.
Hoteli su i dalje najmanje preferirana vrsta nekretnina unatoč oporavku turizma, jer značajan broj anketiranih banaka još uvijek nije spreman financirati hotele.
Rastući udio kredita za razvojne projekte
Pozitivna vijest je rast udjela razvojnih kredita u ukupnom volumenu kredita za komercijalne nekretnine. Omjer razvojnih kredita i završenih projekata u prosjeku je oko 50/50 u svim zemljama obuhvaćenima istraživanjem, no razlike među zemljama su značajne.
Istraživanje nije pokazalo značajne promjene u uvjetima kredita niti u osnovnim zahtjevima poput pokazatelja pokrića duga (DSCR), omjera kredita i vrijednosti (LTV), stope popunjenosti ili omjera predprodaje. Banke obično imaju najniže zahtjeve za DSCR kod industrijskih i logističkih nekretnina, dok se najviši DSCR traži za hotelske projekte.
Minimalni udio problematičnih kredita
Spremnost banaka da financiraju komercijalne nekretnine podupire stalno nizak udio problematičnih kredita u regiji, gdje u prosjeku samo jedan i pol posto ukupnog volumena kredita pokazuje značajne probleme. „Međutim, i dalje postoje značajne razlike među zemljama, pri čemu su češke i srpske banke na jednoj strani s najmanjim udjelom problematičnih kredita, a bugarske i mađarske banke na drugoj strani s najvećim udjelom takvih kredita“, kaže Pavel Dolák, stručnjak za nekretnine u KPMG Češka i glavni koordinator istraživanja.
U usporedbi s prošlom godinom, banke (posebno u Poljskoj, Slovačkoj i Hrvatskoj) nešto su spremnije sudjelovati u klupskim ili sindiciranim kreditima. Istodobno, više od 92 posto bankara uopće ne preferira junior ili mezanin kredite. Banke u Češkoj, Mađarskoj i Rumunjskoj imaju najnegativniji stav prema junior i mezanin kreditima.
ESG kao nužan preduvjet
Kriteriji povezani s ESG-om uključeni su u praksu kreditiranja nekretnina kod 40 od 43 anketirane financijske institucije. Za gotovo petinu banaka neispunjavanje ESG kriterija samo po sebi je dovoljno za odbijanje kredita. Nedostaci u ESG-u u kombinaciji s nekim drugim kriterijem bili bi razlog za odbijanje kredita kod gotovo polovice financijskih institucija. Češke, poljske i mađarske banke najstrože su, jer su sve izjavile da je neispunjavanje ESG kriterija razlog za prekid pregovora.
Financijske institucije u regiji također proširuju ponudu ESG savjetovanja i posebnih proizvoda za financiranje obnove komercijalnih nekretnina. Osim toga, surađuju s developerima i izvođačima održivih zgrada.
O istraživanju
Property Lending Barometer je istraživanje usmjereno na bankovno financiranje komercijalnih nekretnina koje KPMG provodi već 15 godina. Ove godine u istraživanju je sudjelovalo 43 istaknute banke iz Bugarske, Hrvatske, Češke, Mađarske, Poljske, Rumunjske, Slovačke, Slovenije i Srbije.
KPMG uredi prikupili su podatke prvenstveno putem online upitnika i detaljnih intervjua s predstavnicima banaka. Prikupljanje podataka odvijalo se u listopadu i studenom.
