KPMG avusti asiakkaansa voittoon yhteistilojen käyttöoikeuden alv-hakeutumisoikeutta koskevassa riidassa

Korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätös KHO:2025:9 vahvistaa sen, että yhteisjärjestelysopimukseen (jota käytetään vaihtoehtona rasiteoikeuksia koskeville sopimuksille) perustuvassa tilojen yhteiskäyttöä koskevan oikeuden luovuttamisessa on kyse sellaisesta kiinteistön käyttöä koskevan oikeuden luovuttamisesta, mistä voidaan hakeutua AVL 30 §:n mukaisesti verovelvolliseksi.

Tämä puolestaan mahdollistaa yhteistilan rakentamiskustannusten arvonlisäveron vähentämisen.  Päätöksen perusteluissa KHO myös korosti keskeistä vero-oikeudellista periaatetta, että veroviranomaisella ei ole oikeutta vedota yksityistä vastaan EU-oikeuden ensisijaisuuteen, eli alv-direktiivin välittömään oikeusvaikutukseen, ohi arvonlisäverolain säännösten.

Asian taustalla olevassa yhteisjärjestelysopimuksessa oli sovittu, että yhteistilan rakentava ja omistava asuntoyhtiö veloittaa muilta alueen asuntoyhtiöiltä näiden osuuden yhteistilan rakentamiskustannuksista, minkä seurauksena kaikki investointiin osallistuneet yhtiöt saivat yhtäläisen oikeuden käyttää ja hallita kyseistä yhteistilaa.

Nämä yhtiöt vuokrasivat sen jälkeen yhteisissä nimissä yhteistilojen hallintaoikeuden edelleen alueen palveluyhtiölle, joka käytti sitä omassa arvonlisäverollisessa, alueen asukkaisiin kohdistuvassa palvelutoiminnassaan.

Asiassa oli kyse siitä, onko yhteistilan rakentavalla ja omistavalla asuntoyhtiöllä oikeus hakeutua AVL 30 §:n nojalla verovelvolliseksi tästä yhteisjärjestelysopimukseen perustuvasta, yhteistilojen käyttöä koskevan oikeuden luovuttamisesta muille alueen asuntoyhtiöille, jotka näin saavat tilan yhteiseen hallintaansa.

Veroviranomainen nimittäin katsoi ennakkoratkaisussaan, että yhteisjärjestelysopimuksessa on kyse rasitejärjestelyyn rinnastuvasta toimenpiteestä, jota AVL 30 §:n hakeutumisoikeus ei koske. Myös verotuksen oikeudenvalvontayksikkö ”VOVA” puolusti tätä näkemystä sillä, että tilojen yhteiskäyttöoikeuden luovutuksessa ei ole kyse EU:n yhteisessä alv-direktiivissä mainitusta kiinteän omaisuuden vuokrauksesta, josta direktiivin 137 artiklan 1 kohdan d alakohdan mukaan voidaan hakeutua alv-velvolliseksi.

KHO ratkaisi asian arvonlisäverolain sanamuodon perusteella ja katsoi ratkaisussaan vastaavasti kuin Helsingin hallinto-oikeus, että arvonlisäverolain 30 §:n mukainen hakeutumisoikeus koskee AVL 27 §:ssä mainittuja kiinteistön käyttöä koskevia oikeuksia, jollainen myös yhteiskäyttöoikeuden luovuttaminen on.

KHO:n päätöksen perusteella voidaan myös tehdä tulkinta, että lähtökohtaisesti kaikista AVL 27 §:n mukaisista kiinteistön käyttöä koskevista oikeuksista, myös rasiteoikeuksista, voidaan Suomessa hakeutua verovelvolliseksi vaikkakin on selvää, että myöskään esimerkiksi rasiteoikeuden luovuttamisessa ei ole kyse sellaisesta alv-direktiivin 137 artiklan 1 kohdan d alakohdan mukaisesta kiinteän omaisuuden vuokrauksesta, jota direktiivin mukainen vapaaehtoinen alv-hakeutuminen koskee.

KHO muistutti tässäkin yhteydessä veroviranomaista siitä, että koska valtioilla ei ole oikeutta vedota direktiivin välittömään oikeusvaikutukseen yksityistä vastaan, asiaa ei ole arvioitava toisin myöskään arvonlisäverodirektiivin perusteella. Edellä mainittu periaate on syytä pitää veroriidoissa mielessä, sillä selvästikin kansallisen lain sanamuodon vastaisia päätöksiä saatetaan perustella veroviranomaisen toimesta EU-oikeuden tulkintavaikutuksella.