Yhden kiinteistön yhtiöittäminen mahdollista (KHO:2015:155)

 

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö siirsi liiketoimintasiirrolla yhden kiinteistön, jolla toimi 133 vuokralaista ja jonka vuosittaiset vuokratuotot olivat noin 2,5 miljoonaa euroa, uuteen yhtiöön, B Oy:öön. Uudesta yhtiöstä muodostettiin myös keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Järjestelyyn sovellettiin elinkeinoverolain 52 d §:ssä mainittua liiketoimintasiirtoa koskevaa säännöstä.

 

Ratkaisu kumosi pitkään vallalla olleen käytännön, jonka mukaan yhden kiinteistön siirtäminen liiketoimintasiirrolla ei ole ollut mahdollista. Ratkaisun perusteella kiinteistöyhtiöt voivat jatkossa yhtiöittää yhdenkin kiinteistön, mikäli yhtiöitettävän kiinteistön katsotaan muodostavan itsenäisesti toimivan taloudellisen yksikön. Yhtiöittämisedellytykset täytyy kuitenkin edelleen harkita tapauskohtaisesti. Käytännössä on yleensä järkevää varmistaa Verohallinnon kanta etukäteen ennakkoratkaisulla ennen vastaaviin järjestelyihin ryhtymistä.

 

Vuokratalokiinteistön katsottiin muodostavan liiketoimintakokonaisuuden (KHO:2015:156)

 

Aravakiinteistöjä omistava yhtiö A Oy aikoi siirtää osittaisjakautumisella 91 huoneistoa käsittävän vuokratalokiinteistön B Oy:lle siten, että yhtiön kokonaan omistama konsernin emoyhtiö sai vastikkeeksi B Oy:n osakkeita. B Oy oli sen jälkeen tarkoitus muuttaa asunto-osakeyhtiöksi, minkä jälkeen emoyhtiö myisi yksittäiset osakehuoneistot. Vuokratalokiinteistön vuokraustoiminnan laajuuden huomioon ottaen korkein hallinto-oikeus katsoi järjestelyn kohdistuvan liiketoimintakokonaisuuteen, ja siihen sovellettiin elinkeinoverolain 52 c §:ssä tarkoitettua osittaisjakautumista koskevaa säännöstä.

 

Kuten myös ratkaisussa KHO:2015:155, oli tässäkin ratkaisussa merkityksellistä se, että siirretty kiinteistö muodosti itsenäisesti toimeentulevan taloudellisen yksikön, ja täten osittaisjakautumista koskevan elinkeinoverolain 52 c §:n katsottiin soveltuvan siihen. Korkein hallinto-oikeus katsoi myös, ettei osakehuoneistojen tuleva myynti voinut olla esteenä liiketoimintasiirron toteuttamiselle. Myytävien asuntojen luovutusvoitot tulevat osittaisjakautumissääntöä sovellettaessa verotetuiksi konsernin emoyhtiön tulona sitä mukaa, kun asuntojen luovutuksia tapahtuu. Jos osittaisjakautumissääntöä ei sovellettaisi, tulisi vastaava kiinteistön arvonnousu verotetuksi jo jakautumista toteutettaessa.