Residendist füüsilise isiku vara võõrandamise maksuaspektid Residendist füüsilise isiku vara võõrandamise maksuaspektid Residendist füüsilise isiku vara võõrandamise maksuaspektid

Isiklikus tarbimises olnud vallasasjade võõrandamisest saadud kasu, näiteks riiete, mööbli, jalgratta, auto jne üldjuhul ei maksustata. See maksuvabastus on eelõige kehtestatud praktilistel kaalutlustel, kuna kõikide taoliste tehingute kontrollimine on sisuliselt võimatu. Küll aga tuleb vallasasjade võõrandamisel meeles pidada, et iga vallasasi ei ole tarbitav.

Näiteks kullakangide puhul ei ole tegemist isiklikus tarbimises oleva vallasvaraga, mistõttu nende müümisele maksuvabastus ei laiene. Kui füüsiline isik soetab endale investeerimiskulda (mündid, plaadid, kangid jne), on soetatud esemeks investeerimisobjekt, mida ei tarbita ega tarvitata ära, seetõttu pole seda võimalik käsitleda isiklikus tarbimises oleva asjana. Isiklikus tarbimises olevatel asjadel on enamasti omandis oleku ajal mingisugune tarbimisväärtus, kuid investeerimiskulla puhul selline väärtus puudub.

Kui eelpool mainitud kasutatud asjade müügist saadav kasu on pigem väike või puudub üldse, siis hoopis teistsugune olukord võib tekkida kinnisvara võõrandamisel. Kui muudel juhtudel on kinnisvara võõrandamisest saadud kasu maksustamine ühiskondlikult aktsepteeritav, siis oma kodu müügist saadud kasu suhtes on seadusandja kehtestanud erandi. Põhjus on selles, et oma elukoha müügi järel tuleb müüjal enamasti hankida uus elukoht, mistõttu kasust kui justkui üle jäävast rahast rääkida ei saa.

Seetõttu on kuni võõrandamiseni enda elukohana kasutatud eluruumi müügist saadud kasu tulumaksuvaba. Kui aga maksumaksja võõrandab kahe aasta jooksul (ei ole oluline, et eluruum oleks olnud omandis vähemalt kaks aastat) rohkem kui ühe elukoha, siis rakendatakse maksuvabastust vaid esimese elukoha võõrandamisel saadud kasule.

Praktikas on vajanud selgitamist, kuidas mõistab seaduses sätestatud tingimust „kuni võõrandamiseni“.

Tartu Ringkonnakohus on lahendis (nr 3-3-1-97-13) öelnud, et seda tingimust ei saa tõlgendada viisil, nagu peaks maksumaksja kuni notariaalse võõrandamis- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseni füüsiliselt eluruumis sees elama. Kuna kinnisvara müügiperioodi pikkust ei ole võimalik ette aimata ning kinnisvara müük reeglina järgneb, mitte ei eelne olulistele elukorralduslikele ostustele/sündmustele, mis võivad tuua kaasa vajaduse elukoha muutmiseks, teeks piirang, mille kohaselt saab eluruumi tulumaksuvabalt võõrandada vaid selles kuni tehingu sõlmimiseni sees elades, isikud sunnimaisteks.

Sellest tulenevalt tõlgendas kohus tingimust „kuni võõrandamiseni" selliselt, et see tähendab faktilist eluruumi kasutamist vähemalt kuni eluruumi müügiprotsessi alustamiseni.

Teisalt tuleb meeles pidada, et sissekirjutus ei võrdu eluruumi faktilise kasutamisega. Kui inimese elukoht on registreeritud müüdavasse korterisse, aga korteris elavad tegelikult üürnikud, siis ei saa eeldada, et selle korteri müük on automaatselt maksuvaba. Kui korteri müüja ei ole müüdavat korterit ise eelnevalt oma elukohana kasutanud, siis ei saa kohaldada ka vastavat maksuvabastust.

Nagu öeldud, kuulub vara võõrandamisest saadud kasu üldjuhul siiski maksustamisele. Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on võrdne vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahega.

Soetusmaksumusena arvestatakse ainult vara ostmise, valmistamise või parendamise eest reaalselt makstud raha. Vara turuhinna muutusest või inflatsioonist tingitud ümberhindlusi Eestis seaduste kohaselt teha ei saa. Samuti peab kulutuste tegemine olema dokumentaalselt tõendatav.

Lisaks soetusmaksumusele võib maksumaksja vara võõrandamisel saadud tulust maha tema poolt vara võõrandamisega otseselt seotud kulud. Otseselt seotud kuludeks vara võõrandamisel võib arvata kulud, mida tegemata ei saa võõrandamise tehingut sooritada (nt notaritasu, riigilõiv). Lisaks kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (nt maakleritasu, vara hindamise tasu).

Tulust ei ole lubatud maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid - korrashoiukulud, halduskulud, kommunaalkulud jms.

Kulude mahaarvamisel on oluline, et nii soetamise kui ka võõrandamisega seotud kulud on dokumentaalselt tõendatud. Kui kulud ei ole dokumentaalselt tõendatud, siis kasu arvutamisel ja maksukohuse vähendamisel neid arvesse võtta ei saa. Valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks on järgmine:

MÜÜGIHIND – SOETUSMAKSUMUS – MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

NÄIDE

Korter on soetatud 30 000 euroga ning korterit ostes tasus ostja ka 500 eurot notaritasu (soetusmaksumus = 30 500 eurot). Korteri müügihind on 45 000 eurot (müügihind). Korterit ei ole kasutatud müüja elukohana. Müügiga otseselt seotud kulutusi (maakleritasu, kuulutuse avaldamise tasu) on tehtud 2000 euro eest.

Tulumaksuga maksustatava kasu arvestamine:

45 000 eurot – 30 500 eurot – 2000 eurot = 12 500 eurot.

Kehtiv tulumaksumäär on 20% ning tulumaksusumma kujuneb järgnevalt: 12 500 eurot × 20% = 2 500 eurot.

Tulumaksuga maksustatakse ka väärtpaberite võõrandamisest saadud kasu/kahju. Investeerimiskontot kasutades on maksustatavat kasu võimalik teatud tingimustel edasi lükata. Niiöelda tavasüsteemi kasutades on reeglid kasu ja kahju arvutamiseks üldjuhul samad mis muude varade puhul - väärtpaberite võõrandamisest saadud kasuna käsitletakse müüdud väärtpaberi soetusmaksumuse ja müügihinna vahet.

Väärtpaberite vahetamisel loetakse kasuks vahetatava väärtpaberi soetusmaksumuse ja vahetuse tulemusena saadud väärtpaberi turuhinna vahe. Väärtpaberitehingutest saadud kasu tuleb deklareerida sellel aastal, millal väärtpaberi võõrandamine tegelikult toimub (vt täpsemalt allpool peatükis „Kasu deklareerimine“).

Väärtpaberi soetusmaksumuseks on kõik väärtpaberi omandamisega seoses tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud. Väärtpaberi võõrandamisel on müügihinnast lisaks soetusmaksumusele õigus maha arvata ka vara müügi või vahetusega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks lõivud, komisjonitasud vms.

Oluline on teada, et kuluna ei võeta arvesse väärtpaberikonto hooldustasusid ja muid väärtpaberite haldamisega seotud üldkulusid. Need kulud tuleb maksumaksjal teha sõltumata väärtpaberite müügitehingust ja neid kasust maha arvata ega kahjule juurde lisada ei saa.

Olulise erinevusena muudest varadest võetakse väärtpaberite võõrandamisel saadud maksustatava kasu arvutamisel arvesse ka kahjuga lõppenud tehingud ning kui väärtpaberite võõrandamisest saadud kahju on suurem kui samal aastal väärtpaberite võõrandamisest saadud kasu, võib kasu ületava kahju summa maha arvata järgnevatel maksustamisperioodidel väärtpaberite võõrandamisest saadud kasust. Ajaline piirang kahjumi edasi kandmisel puudub.

Küll aga ei saa väärtpaberite võõrandamisest tekkinud kahju saadud kasu vähendamisel arvesse võtta juhul, kui

• kahju tekkis väärtpaberite turuhinnast madalama hinnaga võõrandamisest maksumaksjaga seotud isikule,
• kui kahju tekkis väärtpaberi turuhinnast kõrgema hinnaga võõrandamisel maksumaksjaga seotud isikult või
• kahju tekkis väärtpaberite kehtivuse kaotamisest maksumaksjaga seotud isiku kasuks turutingimustest erinevatel tingimustel.

Ka virtuaalset valuutat käsitletakse tulumaksuseaduse tähenduses varana. Tulumaksuga maksustatakse virtuaalse valuuta võõrandamisest, sh vahetamisest, saadud kasu ehk krüptovaluuta puhul maksustatakse kasu.

Kui eraisik saab tulu kauplemisest, ostes-müües või vahetades virtuaalset valuutat teise virtuaalse valuuta või tavavaluuta vastu, tuleb saadud tulu deklareerida kasuna muu vara võõrandamisest. Kasu leitakse tehingupõhiselt virtuaalse valuuta müügihinna ja ostuhinna vahena või vahetamisel vastu saadud vara hinna ja vahetatava virtuaalse valuuta ostuhinna vahena. Deklareerida tuleb vaid need müügi- või vahetustehingud, millest saadi kasu.

Võõrandamistehingut, mille tulemusel saadi kahju, saab maksustamisel arvesse võtta vaid väärtpaberite võõrandamise korral. Virtuaalvaluuta ei ole käsitletav väärtpaberina, mistõttu virtuaalvaluuta vahetamisest saadud kahju ei saa maksustamisel arvesse võtta ning sellist tehingut ei saa tuludeklaratsioonil deklareerida. Seega saab öelda, et virtuaalvaluuta väärtuse languse korral jäävad majanduslikud riskid isiku enda kanda.

Pärimisseadus sätestab, et pärandi vastuvõtmisega lähevad pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, v.a need, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis tulenevalt seadusest ei saa üle minna ühelt isikult teisele.

Pärimismaksu Eestis ei ole, samuti ei pea pärandvara vastuvõtmisel maksma tulumaksu. Kui aga inimene otsustab pärandiks saadud asja müüa, võib tal tekkida tulumaksukohustus.

Pärandvara võõrandamise maksustamisel kehtib üldjoontes sama loogika, mida on kirjeldatud eespool. Oluline on aga tähele panna, et maksumaksjal on õigus tulude deklareerimisel pärandvara võõrandamisel arvata maha üksnes pärija ehk tema enda poolt tehtud ja dokumentaalselt tõendatud kulutused. Nimelt loetakse tulumaksuseaduse kohaselt pärandina saadud vara soetamismaksumuseks üksnes pärija tehtud kulutused. 

Vara müümisest saadud tulu maksustatakse samal maksustamisperioodil ehk kalendriaastal, mil müügitehingust raha laekub. Vara võõrandamisest saadud kasu deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil (vorm A), mis esitatakse Maksu- ja Tolliametile hiljemalt kasu tekkimisele järgneva aasta 30. aprilliks. Seejärel tuleb ära maksta tulumaks – tähtaeg saabub 1. oktoobril.

Raha võib müüjale laekuda ka mitme aasta jooksul – sellisel juhul võetakse erinevate perioodide kasu arvestamisel soetusmaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse konkreetsel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi. Soovi korral võib soetusmaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses ehk kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetusmaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid.