CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Wann sich die Sanierung lohnt

Seit dem 01.01.2023 müssen sich Vermietende an den CO2-Kosten ihrer Mieter:innen beteiligen. Das sieht das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten – CO2KostAufG) vor. Genaugenommen geht es dabei um eine CO2-Steuer, die seit 2019 auf den Verbrauch von Öl und Gas anfällt. Der aktuelle CO2-Preis für Gas und Öl liegt bei 30 Euro pro Tonne CO2 und steigt bis 2025 schrittweise bis auf 55 Euro. Bisher wurde diese Last allein von den Endverbraucher:innen getragen. Das hat sich jetzt geändert. Damit kann sich die Sanierung von Gebäuden finanziell nun noch eher lohnen.

Der Hintergrund der CO2-Kostenaufteilung: Der Energieverbrauch hängt nicht allein von den Mieter:innen ab, sondern auch von der Wärmedämmung der Immobilie. Deswegen möchte der Gesetzgeber nicht nur für die Mieterseite Anreize geben, den CO2-Ausstoß zu verringern. Vielmehr soll auch die Vermieterseite hierzu beitragen, indem sie ihre Gebäude saniert. Mit diesem Schritt reagiert der Gesetzgeber darauf, dass der Gebäudesektor die Klimaziele nach dem Klimaschutzgesetz wiederholt nicht erreicht hat. Deswegen ist es aus der Sicht der Bundesregierung verständlich, den Druck auf Immobilienbesitzer:innen zu erhöhen, ihre Gebäude zu modernisieren.

Für Wohngebäude ist ein Stufenmodell vorgesehen: Je klimafreundlicher das Haus gebaut ist, umso kleiner ist der Anteil der Vermietenden an der CO2-Abgabe. Der auf die Hausbesitzer:innen entfallende Anteil variiert zwischen 95 Prozent bei Wohnungen mit besonders schlechter energetischer Qualität und 0 Prozent bei optimaler Sanierung.

Für die gewerbliche Miete gilt momentan: Unabhängig vom Zustand der Immobilie werden die CO2-Kosten hälftig auf Mieter und Vermieter aufgeteilt. Bis 2025 soll auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell eingeführt werden.

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz ist aus Vermietersicht aber keine befriedigende Lösung. Ist das Gebäude nicht optimal saniert, müssen Hausbesitzende die CO2-Steuer auf den Energieverbrauch der Mieter:innen anteilig tragen. Dabei haben die Vermieter:innen wenig Einfluss auf den individuellen Verbrauch. Umweltbewusste oder vielreisende Mieter:innen sowie alleinstehende Personen verbrauchen womöglich weniger Energie als Familien, die rund um die Uhr in der Wohnung sind, oder Menschen, die die Heizung einfach im Dauerbetrieb laufen lassen.

Auf den Energieverbrauch in Nichtwohngebäuden haben die Vermieter:innen ebenso wenig Einfluss. Hier ist der Anreiz zur Sanierung aktuell sogar noch kleiner. Denn der Vermieteranteil an der CO2-Abgabe verringert sich dadurch nicht. Selbst wenn das Haus optimal energieeffizient ist, werden die Kohlendioxidkosten hälftig geteilt.

Dennoch ist eine Sanierung auch im gewerblichen Bereich sinnvoll. Denn einerseits soll es auch hier demnächst ein Stufenmodell geben, andererseits trägt eine energetische Sanierung zu einem geringeren Verbrauch bei. Hierdurch wird auch die anteilig von den Vermieter:innen zu tragende CO2-Kostenlast reduziert. Hinzu kommt, dass der Wert der Immobilie infolge der Sanierung steigen dürfte und der energetische Zustand zukünftig auch von Banken und Investoren unter dem Stichwort der ESG-Konformität wohl sehr genau geprüft wird.

Am 18. April 2023 hat das EU-Parlament die Ausweitung des europäischen Emissionshandels unter anderem auf den Gebäudesektor beschlossen. Wer über Immobilien Kohlendioxid ausstößt, muss ab 2027 EU-Emissionszertifikate kaufen. Die CO2-Steuer nach dem deutschen Brennstoff-Emissionshandelsgesetz soll dann in die europäische Regelung überführt werden. Der Anpassungsbedarf wird als gering angesehen. Zukünftig soll die Menge an CO2-Zertifikaten allerdings nicht nur begrenzt werden, wie dies für die nationale Regelung geplant war. Auf EU-Ebene soll sie vielmehr von Jahr zu Jahr kleiner werden, bis 2028 um 5,1 Prozent jährlich und danach um 5,38 Prozent pro Jahr. Weitere Kostensteigerungen sind daher zu erwarten. Kostenlose Emissionsrechte sind nicht vorgesehen. Das Ziel: Die Emissionen sollen als Teil des Klimaplans „Fit for 55“ bis 2030 um 62 Prozent gegenüber 2005 abgesenkt werden.

Eine gute Nachricht: Es gibt einige Förderprogramme für klimafreundliches Bauen und Sanieren. Zum 01.01.2023 ist beispielsweise die novellierte Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in Kraft getreten. Mit Förderboni will die Bundesregierung Immobilieneigentümer:innen bei der energetischen Sanierung ihrer Häuser unterstützen. Gefördert werden können Sanierungen an Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden sowie Einzelmaßnahmen. Außerdem unterstützt der Bund das serielle Sanieren. Seit dem 01.03.2023 fördert die Bundesregierung des Weiteren den klimafreundlichen Neubau. Die EU hat zudem einen „Klima-Sozialfonds“ eingerichtet, der ab 2026 zur Verfügung steht. Dieser soll aus dem Verkauf von CO2-Zertifikaten finanziert werden. Mit dem Fonds will die EU finanzielle Belastungen der CO2-Bepreisung für einkommensschwache Haushalte und finanziell schwächere Kleinstunternehmen abfedern.

Eigentümer:innen von Immobilien sollten prüfen, mit welchen Sanierungsmaßnahmen sie die energetische Qualität ihrer Gebäude erhöhen und welche Förderungen sie hierzu beantragen können. In den meisten Fällen wird sich die Sanierung lohnen. Sind Wohngebäude optimal energieeffizient, müssen Vermietende sich nicht an den CO2-Kosten ihrer Mieter:innen beteiligen. Gleiches ist langfristig auch für Nichtwohngebäude geplant.

Nicht zu unterschätzen ist auch der Reputationsgewinn, den Investitionen in den Klimaschutz nach sich ziehen. Neben den immer weiter ansteigenden CO2-Kosten können auch andere ESG-Verpflichtungen wie zum Beispiel das CSRD-Reporting Argumente für Immobiliengesellschaften sein, ihre Gebäude zu sanieren.

* Die Rechtsdienstleistungen werden durch die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH erbracht.