Ein weiteres Jahr in der Cash-Flow Ära steht bevor: Schlüsselthemen für den deutschen Immobilienmarkt 2026

Im Jahr 2026 wird der deutsche Immobilienmarkt voraussichtlich ohne nennenswerten Rückenwind durch Zinsen oder Konjunktur auskommen müssen. Ob das Volumen von über 500 Milliarden Euro über die nächsten zwölf Jahre tatsächlich zusätzliche Investitionen in Infrastruktur und Klimaneutralität bis zum Jahr 2045 ermöglicht, hängt davon ab, wie konsequent es eingesetzt wird.

Trotz globaler Unsicherheiten und attraktiver Alternativanlagen bleiben die Renditeerwartungen der Investoren ambitioniert. Entscheidend bleibt die Fähigkeit einer Immobilie, nachhaltige Cashflows zu generieren und damit Inflationsschutz zu bieten. Besonders im Fokus stehen Wachstumssegmente wie Wohnimmobilien, Datacenter, Logistik sowie zunehmend auch Infrastruktur und Defense.

Nach einer enttäuschenden wirtschaftlichen Entwicklung im Jahr 2025 (Stagnation) rechnet die Bundesregierung auch für 2026 lediglich mit einem moderaten Wachstum von 1,2 Prozent, das ifo Institut nur mit 0,8 Prozent – trotz erster Effekte aus dem Sondervermögen. Damit gehört Deutschland weiterhin zu den Ländern mit den niedrigsten Wachstumsraten in Europa. Für den Arbeitsmarkt insgesamt wird nach einem Anstieg der Arbeitslosigkeit im Jahr 2025 eine Stagnation erwartet, was das Ausfallrisiko bei privaten Kreditnehmern zumindest nicht erhöhen dürfte. Im Bereich der Gewerbeimmobilien – insbesondere bei Büro- und Logistikflächen – bremst die verhaltene Konjunktur die Nachfrage nach neuen Flächen. Die Impulse für den Immobilienmarkt bleiben somit begrenzt.

Die Inflation dürfte sich um das 2-Prozent-Ziel der EZB stabilisieren, sodass der EZB-Leitzins (Einlagezins) voraussichtlich bei etwa 2 Prozent verharren wird. Sollte das Wirtschaftswachstum europaweit schwach bleiben, wäre eine moderate Zinssenkung denkbar.

Für einen spürbaren Aufschwung am Immobilienmarkt wird dies jedoch nicht ausreichen. Hinzu kommt das Risiko, dass zunehmende Debatten über hohe Staatsverschuldung die Renditen von Staatsanleihen steigen lassen. Dies würde auch bei Immobilien zu einem Druck auf höhere Renditen führen.

Angesichts wirtschaftlicher und politischer Unsicherheiten wird die Nachfrage nach wertstabilen Anlagen mit gut prognostizierbarem Cashflow und nachhaltigem Inflationsschutz hoch bleiben. Immobilien können diesen Schutz bieten, jedoch ist die Qualität des Assets entscheidend: Nur Objekte, die den Anforderungen der Mieter – insbesondere in Bezug auf Lage, ESG-Kriterien und Flächenqualität – entsprechen, ermöglichen eine Anpassung der Mieten an die Inflation und sichern damit langfristig stabile Erträge.

Wir erwarten, dass Banken ihr Immobilienkreditbuch im Jahr 2026 weiter ausbauen möchten. Dabei werden sie jedoch vorsichtig agieren – insbesondere in Sektoren mit strukturellen Veränderungen und zunehmender Polarisierung wie Büro- und Einzelhandel. Bleibt der Arbeitsmarkt wie prognostiziert robust, dürfte die Kreditvergabe für Wohnimmobilien zunehmen. Quantitative Kriterien wie LTV (Loan-to-Value) und DSCR (Debt Service Coverage Ratio) werden weiterhin streng angewendet. Eine positive Einschätzung der fundamentalen Entwicklung einzelner Immobilien bleibt für Banken dabei zentral.

Das Volumen an fälligen gewerblichen Immobilienfinanzierungen wird im Jahr 2026 weiterhin hoch bleiben (Maturity Wall). Für den deutschen Markt ist die Maturity Wall mit geschätzten 82 Milliarden Euro im Jahr 2026 laut IREBS beachtlich. Bis dato sind signifikante Non-Performing-Loan-Transaktionen (NPL) in Deutschland ausgeblieben, da sich die Preisvorstellungen von Banken und NPL-Investoren bislang nicht ausreichend angenähert haben. Aufgrund des fehlenden Rückenwinds durch Zinsen und Konjunktur erwarten wir im Jahr 2026 jedoch etwas mehr Bewegung im Bereich der NPL-Transaktionen.

• Wohnimmobilien bleiben gefragt: Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen. Im Jahr 2026 dürfte die Zahl fertiggestellter Wohnungen erneut sinken – auf rund 230.000. Der Zentrale Immobilien Ausschuss prognostiziert eine Neubaulücke von 830.000 Wohnungen im Jahr 2027. Projekte wie Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnheime oder sogenanntes Commercial Living (z. B. Mikrowohnen, Wohnen auf Zeit) stehen daher weiterhin ganz oben auf der Wunschliste der Investoren.
  

• Wachstumssegmente: Auch Logistik- und Data-Center-Immobilien (insbesondere Rechenzentren für KI- und Cloud-Anwendungen) verzeichnen weiterhin eine hohe Nachfrage. Diese Assetklassen profitieren von strukturellem Wachstum durch E-Commerce, Digitalisierung sowie Verteidigung und Sicherheit und sind häufig durch langfristige Mietverträge gekennzeichnet.
  

• Segmente mit strukturellen Veränderungen – Büro- und Handelsimmobilien: Wir erwarten eine weitere Polarisierung innerhalb dieser Segmente. Während Spitzenmieten moderat weiter wachsen dürften, wird der Leerstand in durchschnittlichen Lagen und bei weniger nachgefragten Flächen zunehmen. Für Objekte mit Unsicherheiten hinsichtlich der langfristigen fundamentalen Nachfrage müssen die Renditen weiter steigen.

Geopolitische Entwicklungen und das Sondervermögen haben die Themen Infrastruktur und Verteidigung im Jahr 2025 weiter in den Fokus der Investoren gerückt. Angesichts der stark gestiegenen Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in diesen Bereichen, der guten Fundamentaldaten im Infrastruktursektor sowie des zunehmenden globalen Verteidigungsdrucks dürfte Infrastruktur und Defence bis 2029 ein deutliches Wachstum beim verwalteten Kapital verzeichnen – möglicherweise im zweistelligen Milliardenbereich pro Jahr. Infrastruktur- und Verteidigungsinvestments werden damit zunehmend mit klassischen Immobilieninvestments und -segmenten um Kapital und Ressourcen konkurrieren.

In der Immobilienbranche wächst der Bedarf an schnellen, datenbasierten Entscheidungen. Parallel dazu rückt die Schaffung echter Steuerungsfähigkeit in den Fokus: Unternehmen benötigen qualitativ hochwertige Daten, konsistente Datenmodelle und eine durchgängige Datenarchitektur über das gesamte Portfolio hinweg. Die Integration spezialisierter Systeme in moderne ERP-Landschaften sowie deren grundlegende Erneuerung werden damit zum Schlüssel, um KI-Anwendungen wirksam einsetzen zu können. Operational Excellence entwickelt sich zur neuen C-Level-Währung – denn nur wer operative Prozesse standardisiert, digitalisiert und datenrein gestaltet, bleibt auf Basis belastbarer Daten entscheidungs- und handlungsfähig.

Aktuell kommen vor allem KI-gestützte Anwendungen zum Einsatz, die Verwaltungsprozesse, ESG-Reporting und Transaktionen automatisieren. Branchenlösungen zeigen zudem, dass KI Mietanfragen vorqualifizieren, Zahlungsrisiken bewerten und Leerstandsrisiken prognostizieren kann.

Mittelfristig wird KI noch weiter gehen: Sie analysiert Nutzerverhalten, simuliert Nachfrage und optimiert Flächenkonfigurationen. Maintenance entwickelt sich dabei zu einem strategischen Thema, da KI-gestützte Anlagenüberwachung direkte Auswirkungen auf Opex-Modelle und Wertstrategien hat. Ein weiterer Trend ist der Einsatz generativer KI für Portfolio- und Stadtquartiersimulationen, mit denen sich Nutzungsmischungen, Mobilitätsströme oder ESG-Konfigurationen vorab testen lassen. Zudem etabliert sich RegTech als Beratungsfeld: KI-Systeme unterstützen Unternehmen dabei, regulatorische Anforderungen automatisiert zu interpretieren und Maßnahmen abzuleiten. Ergänzend entstehen neue Robotik-KI-Kombinationen, die nicht nur operative Prozesse automatisieren, sondern auch strategisch relevante Benchmarking-Daten liefern.

Unternehmen, die frühzeitig in diese Technologien investieren, sichern sich Effizienzgewinne und einen klareren Blick auf Markt- und Trendentwicklungen.