Real Estate Tax News: Mehr Rechtssicherheit bei der Kaufpreisaufteilung von Immobilien

Mit dem geplanten § 6f EStG-E im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2026 soll erstmals gesetzlich geregelt werden, wie der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufzuteilen ist. Die Neuregelung orientiert sich weitgehend an der bisherigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und überführt diese nun in eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage. Für Investoren, Unternehmen und Berater schafft dies mehr Transparenz und Planungssicherheit bei Immobilientransaktionen. Gleichzeitig dürfte die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation weiter zunehmen, da die Finanzverwaltung die Angemessenheit von Kaufpreisaufteilungen künftig noch intensiver prüfen wird. Auch für laufende und zukünftige Investitionsentscheidungen gewinnt die steuerliche Strukturierung dadurch weiter an Gewicht.

Die Aufteilung des Kaufpreises ist weit mehr als eine technische Detailfrage, denn sie beeinflusst unmittelbar die Höhe der steuerlich abzugsfähigen Abschreibungen und damit die laufende Steuerbelastung. Ein höherer Gebäudeanteil führt grundsätzlich zu höheren Abschreibungsmöglichkeiten und kann die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition deutlich verbessern. Gerade bei großvolumigen Objekten können unterschiedliche Bewertungsansätze zu erheblichen finanziellen Abweichungen führen. Die im Beitrag dargestellten Praxisbeispiele zeigen, dass sich die steuerlichen Auswirkungen über die Haltedauer hinweg in einer Größenordnung bewegen können, die für die Investitionsentscheidung von erheblicher Bedeutung ist. Entsprechend groß ist die Bedeutung einer sachgerechten und belastbaren Kaufpreisaufteilung bereits im Zeitpunkt des Erwerbs.

Sofern keine tragfähige vertragliche Kaufpreisaufteilung vorliegt oder diese steuerlich nicht anerkannt wird, soll künftig eine Aufteilung anhand der Verkehrswerte erfolgen. Grundlage sind die anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlung, bei denen der Wert von Grund und Boden und der Wert des Gebäudes getrennt zu bestimmen sind. Die bislang teilweise angewandte Restwertmethode soll dagegen ausgeschlossen werden. Dadurch wird die Bewertung stärker an den tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten der Immobilie ausgerichtet. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Gutachten und Bewertungsprozesse, die künftig eine noch wichtigere Rolle bei der steuerlichen Anerkennung spielen dürften. 

Auch wenn die Neuregelung nach aktuellem Stand nur für zukünftige Erwerbe gelten soll, kann sie Anlass sein, bestehende Kaufpreisaufteilungen kritisch zu überprüfen. Insbesondere bei hochwertigen Immobilien und noch offenen Veranlagungszeiträumen lohnt sich eine Analyse der bisherigen Wertansätze. Eine frühzeitige und fachlich belastbare Dokumentation kann spätere steuerliche Risiken reduzieren und zusätzliche Potenziale erschließen. Dies gilt sowohl für private als auch für betriebliche Immobilieninvestitionen. Wer die Kaufpreisaufteilung frühzeitig in die Investitionsplanung einbezieht, kann langfristig erhebliche steuerliche Vorteile sichern.

Der geplante § 6f EStG bringt die bisherige Rechtsprechung und Verwaltungspraxis erstmals auf eine gesetzliche Grundlage und sorgt damit für mehr Klarheit bei der steuerlichen Behandlung von Immobilienerwerben. Gleichzeitig wird die Kaufpreisaufteilung künftig noch stärker in den Fokus der Finanzverwaltung rücken und damit an praktischer Bedeutung gewinnen. Für Investoren empfiehlt es sich daher, die Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude frühzeitig zu analysieren, sorgfältig zu dokumentieren und gegebenenfalls durch ein qualifiziertes Gutachten abzusichern. Denn eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ist nicht nur eine steuerliche Formalie, sondern ein wesentlicher Faktor für die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition.