Mit dem Schreiben vom 26. Januar 2026 präzisiert die Finanzverwaltung die steuerliche Einordnung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen und ersetzt die Vorgaben aus 2003, ohne die Grundstruktur aufzugeben. Inhaltlich entscheidend ist, dass die bisherige Systematik bestätigt, sprachlich geschärft und an technische Entwicklungen angepasst wird. Damit entsteht mehr Rechtsklarheit in häufig streitigen Fällen, insbesondere an den Schnittstellen zwischen Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Zentraler Anker der Beurteilung bleibt die Standardprüfung anhand der vier sogenannten Ausstattungsmerkmale. Das neue Schreiben definiert diese Merkmale ausdrücklich und abschließend als Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster; andere Bauteile oder Eigenschaften gehören nicht dazu. Die Frage, ob eine Standardhebung vorliegt, knüpft weiterhin daran an, ob in mindestens drei dieser vier Bereiche eine substanzielle Verbesserung erreicht wird. Diese Festlegung beendet frühere Auslegungsunsicherheiten und führt zu einer stringenten, auf den Gebrauchswert der Wohnung bezogenen Betrachtung.
Die energetische Sanierung wird erstmals in dieser Eindeutigkeit in das System eingeordnet, ohne die Standardprüfung inhaltlich zu verschieben. Wärmedämmmaßnahmen – etwa Fassadendämmung oder zusätzliche Verkleidungen – werden für die Standardermittlung ausdrücklich nicht berücksichtigt; sie zählen nicht zu den Ausstattungsmerkmalen und können deshalb für sich genommen keine Standard-hebung begründen. Das gilt ebenso für den Austausch eines Wärmeerzeugers: Der Wechsel von einer Öl oder Gasheizung zu einer Wärmepumpe oder der Anschluss an Fernwärme führt allein nicht zu einer Anhebung des Standards, solange nicht zugleich in zwei weiteren Ausstattungsbereichen Verbesserungen erfolgen. Diese Klarstellungen trennen Energiepolitik und Steuerrecht deutlicher und beantworten praxisrelevante Zweifelsfragen ohne jede Doppelung der Argumentation.
Die Linie zur „wesentlichen Verbesserung“ bleibt unverändert: Herstellungskosten liegen nur vor, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich steigt; eine bloße zeitgemäße Wiederherstellung reicht nicht aus. Der ursprüngliche Zustand wird weiterhin an den Zeitpunkt von Herstellung beziehungsweise entgeltlichem Erwerb angeknüpft; bei unentgeltlichem Übergang ist auf den Erwerb oder die Herstellung beim Rechtsvorgänger abzustellen. Diese historische Perspektive verhindert, dass ein heute naheliegender mittlerer Standard automatisch als Verbesserung gewertet wird, wenn er seinerzeit bereits mittlerem Standard entsprach.
Wesentlich für die Praxis ist die Verkürzung der Zeitachse bei gestreckten Maßnahmen. Die Vermutungsregel der „Sanierung in Raten“ erfasst nunmehr nur noch drei Jahre und nicht mehr fünf. Maßnahmen, die sich über diesen Zeitraum planmäßig erstrecken und in ihrer Gesamtheit den Gebrauchswert erhöhen, können weiterhin zu einer einheitlichen Beurteilung führen; die zeitliche Harmonisierung reduziert indes das Risiko, dass lange auseinandergezogene Arbeiten rückwirkend als Gesamtmaßnahme zusammengefasst werden. Gleichzeitig bleibt es dabei, dass auch geringfügige Erweiterungen Herstellungskosten auslösen können; eine Wesentlichkeitsschwelle sieht das Schreiben hierfür nicht vor.
Die Verwaltung grenzt die steuerliche Sicht zudem bewusst von der handelsrechtlichen ab. Nach IDW RS IFA 1 n.F. kann bereits eine erhebliche Senkung des Endenergiebedarfs eine wesentliche Verbesserung auslösen und zur Aktivierung führen. Steuerlich ist dies unbeachtlich, weil die Standardprüfung ausschließlich auf die vier Ausstattungsmerkmale abstellt und eine reine Effizienzsteigerung nicht genügt. In der Folge sind identische Baumaßnahmen potenziell handelsrechtlich aktivierungspflichtig, steuerlich aber sofort abzugsfähig, was eine saubere Doppeldokumentation und getrennte Argumentation in Bilanz und Steuer erfordert. Ungeklärt bleibt hierbei jedoch die Frage der weiterhin bestehenden und gesetzlich kodifizierten Maßgeblichkeit der Handelsbilanz nach § 5 EStG für die Steuerbilanz. Insofern wäre eine gesetzliche Klarstellung im Einkommensteuergesetz erforderlich.
Der Dreijahreszeitraum für die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bleibt von alledem unberührt, wird durch das neue Schreiben aber gewissermaßen „synchronisiert“. Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung führt das Überschreiten der 15% Grenze bezogen auf die Gebäudekosten dazu, dass sämtliche Instandsetzungs und Modernisierungsaufwendungen – ausdrücklich einschließlich Schönheitsreparaturen – zu aktivieren sind. In dieser Prüfungsebene spielt es keine Rolle, ob eine Standardhebung vorliegt oder ob die Maßnahmen energetisch motiviert sind. Auch Wärmedämmungen, die für die Standardfrage neutral sind, zählen in die 15% Quote voll hinein, wenn sie innerhalb der Frist anfallen. Der praktische Effekt des Schreibens liegt somit weniger in einer materiellen Änderung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, sondern in der klareren Trennung der Prüfschritte und der nun konsistenten zeitlichen Bezugspunkte beider Systeme.
Hervorzuheben sind schließlich die Aussagen zu Feststellungslast und Mitwirkung. Grundsätzlich hat das Finanzamt die Tatsachen zu ermitteln, die Anschaffungs oder Herstellungskosten begründen. Kann der ursprüngliche Zustand des Gebäudes oder der Standard zum maßgeblichen Erwerbszeitpunkt nicht mehr festgestellt werden, wird die Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen betont. Bei fehlender Mitwirkung darf die Verwaltung aus Indizien – etwa einer umfassenden Modernisierung kurzerhand nach Erwerb oder deutlichen Mietsteigerungen – auf eine Standardhebung schließen. Das erhöht die Bedeutung einer belastbaren Ausgangsdokumentation (Bauzustand, Ausstattungsniveau, Fotos, Kostengliederungen) bereits vor Beginn der Arbeiten.
In der Gesamtbetrachtung führt das Schreiben zu einem konsistenten, handhabbaren Rahmen:
Die vier Merkmale sind abschließend definiert und damit justiziabel greifbar;
- Energetische Maßnahmen, einschließlich Wärmedämmung, sind für die Standardfrage neutral und werden nicht mehr mit einer zweiten Begründungsschleife versehen;
- Die Verkürzung auf drei Jahre ordnet die Ratensanierung zeitlich neu und passt sie an die Logik der anschaffungsnahen Herstellungskosten an;
- Und die bewusste Abgrenzung zur handelsrechtlichen Sicht verhindert, dass energetische Effizienzgewinne allein steuerliche Aktivierungstatbestände auslösen.
Für die Praxis empfiehlt sich eine zweistufige Prüf- und Dokumentationslogik: Zunächst Standardprüfung an den vier Merkmalen mit klarem Fokus auf substanziellen Verbesserungen in mindestens drei Bereichen; anschließend, eigenständig und unabhängig, die Prüfung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG mit taggenauer Dreijahresfrist und 15% Quote, in die sämtliche relevanten Arbeiten einbezogen werden. So lassen sich Streitpunkte vorwegnehmen und die steuerliche Behandlung belastbar begründen.
