Wenn der Grundstückskauf nicht abgeschlossen wird – und die Steuer bleibt

Wer ein Grundstück kauft, zahlt hierfür in Deutschland in der Regel Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland beträgt die Steuer dabei 3,5 bis maximal 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Steuer entsteht bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrages, auch wenn das Eigentum am Grundstück erst später übergeht. Wird der Vertrag rückgängig gemacht, bevor das Eigentum übergegangen ist, kann die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden. Doch gilt dies auch dann, wenn Lebensgefährten gemeinsam ein Grundstück erwerben und einer der beiden später aus dem Vertrag ausscheidet? Hierüber hatte jüngst der Bundesfinanzhof im Verfahren II R 24/23 zu entscheiden.

Im Streitfall kauften die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte gemeinsam ein bebautes Grundstück. Gemäß Kaufvertrag sollten sie jeweils zur Hälfte Miteigentümer werden. Der Kaufpreis war erst circa ein Jahr später zu entrichten. Das Finanzamt setzte kurze Zeit nach Unterzeichnung des Kaufvertrages für jeden der beiden Lebensgefährten eine zu zahlende Grunderwerbsteuer fest. Dabei wurde jeweils die Hälfte des Kaufpreises berücksichtigt. Wenige Monate später trennte sich das Paar. Durch einen zweiten Vertrag schied die Klägerin aus dem ursprünglichen Kaufvertrag aus. Ihr ehemaliger Lebensgefährte wurde Alleineigentümer des Grundstücks. Die Klägerin forderte nun Ihre bereits gezahlte Grunderwerbsteuer vom Finanzamt zurück, da der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht worden sei.

Das Finanzamt lehnte dies jedoch ab. Die Voraussetzungen für ein Rückgängigmachen des Kaufvertrages seien vorliegend nicht erfüllt, die Grunderwerbsteuer könne daher nicht erstattet werden. Vielmehr läge eine Vertragsübernahme durch den ehemaligen Lebensgefährten vor. Die anschließende Klage beim Finanzgericht hatte Erfolg. Hiergegen legte das Finanzamt Revision beim Bundesfinanzhof ein. 

Dieser entschied zu Gunsten des Finanzamts. Eine Rückgängigmachung des Kaufvertrages liege nicht vor. Wenngleich die Klägerin durch den zweiten Vertrag als Erwerberin ausscheide, so bleibe das Rechtsgeschäft in Gänze bestehen. Der Verkäufer verliere die Verfügungsmacht über das Grundstück an den ehemaligen Lebensgefährten. Dass im Rahmen des Kaufvertrages jeder der beiden Erwerber einen hälftigen Miteigentumsanteil erwirbt, stehe dem ebenfalls nicht entgegen. Gemäß dem Wortlaut des Kaufvertrages könne das Grundstück lediglich in Gänze übergehen, nicht jeder Miteigentumsanteil für sich allein. Der Lebensgefährte habe demnach also nur den Anteil der Klägerin übernommen, ohne dass der Kaufvertrag zivilrechtlich vollständig rückgängig gemacht worden sei. Letzteres ist aber Voraussetzung für die Aufhebung der bisherigen Steuerfestsetzung. Die Grunderwerbsteuer konnte der Klägerin daher nicht zurückerstattet werden.

Der Streitfall zeigt, dass die Ausgestaltung eines Kaufvertrages bei Grundstücken wohl überlegt sein sollte. Wer ein Grundstück gemeinsam erwirbt und den Kauf später rückgängig machen will, sollte wissen: Für die Rückerstattung der Grunderwerbsteuer muss der gesamte Kaufvertrag mit allen Erwerbenden und der Verkäuferseite aufgehoben werden – das bloße Ausscheiden einer Vertragspartei genügt nicht. Daher sollte bereits bei der Vertragsgestaltung geprüft werden, ob alternative Modelle steuerlich und zivilrechtlich günstiger sein könnten.