Steuerliche Erleichterung für Gründer: Häusliches Arbeitszimmer bleibt öfter Privatvermögen

Ende 2025 hat der Gesetzgeber eine der steuerlichen Stolperfallen für Gründer, Selbstständige sowie Gesellschafter-Geschäftsführer von GmbHs entschärft. Der neu gefasste Paragraph 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) stellt klar, dass ein im eigenen Haus gelegener, betrieblich genutzter Raum – etwa ein Arbeitszimmer oder ein kleiner Lagerraum – künftig nicht mehr automatisch zum steuerlichen Betriebsvermögen zählt. Voraussetzung ist, dass der Raum entweder nicht größer als 30 Quadratmeter ist oder sein Wert 40.000 Euro nicht übersteigt.

Was wie eine technische Detailregelung wirkt, hat erhebliche praktische Bedeutung. Bislang konnte gerade das häusliche Arbeitszimmer zur teuersten Büroentscheidung werden. Wurde ein solcher Raum an die eigene GmbH vermietet, bestand schnell die Gefahr einer ungewollten Betriebsaufspaltung mit weitreichenden steuerlichen Folgen. In diesem Fall galten sowohl die GmbH-Anteile als auch der eigenbetrieblich genutzte Teil der Immobilie nicht mehr als Privatvermögen, sondern als Betriebsvermögen. Besonders riskant waren Fälle, in denen die GmbH keine weiteren Geschäftsräume hatte und das Arbeitszimmer faktisch den Mittelpunkt der Geschäftsleitung bildete. 

Diese steuerliche Verstrickung blieb häufig unbemerkt, bis die Nutzung endete, etwa durch einen Umzug der GmbH oder die Beendigung des Mietverhältnisses. Fällt die sachliche Verbindung weg, werden Gebäudeteil und GmbH-Anteile steuerlich wie aus dem Betriebsvermögen entnommen behandelt. Die Folge ist eine Besteuerung der stillen Reserven, obwohl kein Geld zufließt. 

Problematisch ist dabei, dass sich der Entnahmewert nicht nach den historischen Anschaffungs- oder Einlagekosten richtet, sondern nach dem aktuellen Verkehrswert. Dieser kann sich für die GmbH-Anteile etwa nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren des Bewertungsgesetzes ergeben, bei dem der durchschnittliche steuerliche Gewinn der letzten drei Jahre mit einem gesetzlich festgelegten Faktor von derzeit 13,75 multipliziert wird. Erzielt eine GmbH beispielsweise drei Jahre lang jeweils 100.000 Euro steuerlichen Gewinn, ergibt sich rechnerisch ein Wert von 1,375 Millionen Euro. Wurde die Gesellschaft mit 25.000 Euro Stammkapital gegründet und keine weiteren Einlagen geleistet, konnte allein die Beendigung des Mietvertrags und damit der Betriebsaufspaltung zu einem steuerpflichtigen Gewinn von 1,35 Millionen Euro (1,375 Millionen Euro abzüglich 25.000 Euro) führen – zuzüglich der Besteuerung der stillen Reserven im Gebäudeteil. 

Zwar enthielt Paragraph 8 EStDV bereits bislang eine Ausnahmeregelung, sie blieb jedoch weitgehend wirkungslos. Zum einen durfte der überlassene Raum höchstens ein Fünftel des Grundstückswerts ausmachen, was regelmäßig ein aufwendiges Gutachten erforderte. Zum anderen lag die absolute Wertgrenze bei lediglich 20.500 Euro – eine Schwelle, die angesichts gestiegener Immobilienpreise selbst bei kleinen Räumen schnell überschritten wurde.

Genau hier setzt die Neuregelung an. Die bisherige relative Wertgrenze wurde durch eine klare Flächenbegrenzung von 30 Quadratmetern ersetzt, zugleich wurde die Wertgrenze auf 40.000 Euro angehoben. Zudem reicht es nun aus, eine der beiden Grenzen einzuhalten. Für Selbstständige, Gründer und GmbH-Gesellschafter bedeutet dies mehr Klarheit, wann ein Gebäudeteil des Privatvermögens dem steuerlichen Betriebsvermögen zuzurechnen ist.