Wer eine Immobilie mindestens zehn Jahre im Privatvermögen hält, kann diese anschließend steuerfrei verkaufen. Doch bei der Berechnung der Zehnjahresfrist ist Vorsicht geboten. Dies zeigt der jüngste Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) im Verfahren IX B 24/26.
Der Streitfall: Wenn zehn Jahre über die Steuer entscheiden
Im Streitfall erwarb ein Ehepaar mit Kaufvertrag vom 28. Dezember 2009 eine Immobilie. Diese wurde mit Kaufvertrag vom 22. Juni 2018 wieder an einen Dritten veräußert. In letzterem Kaufvertrag wurde festgehalten, dass ein Großteil des Kaufpreises erst am 31.Dezember 2019 fällig ist und die Immobilie somit erst an diesem Tag auf den neuen Käufer übergeht. Nach Auffassung der Kläger wurde hierdurch die Zehnjahresfrist nicht unterschritten, da zwischen dem 28. Dezember 2009 und dem 31.Dezember 2019 mehr als zehn Jahre lägen.
Entscheidend ist das Datum der Kaufverträge
Das Finanzamt und auch das Finanzgericht Bremen lehnten diese Auffassung ab. Es käme bei der Berechnung der Zehnjahresfrist nach Paragraph 23 des Einkommensteuergesetzes ausschließlich auf das Datum der jeweiligen Kaufverträge an. Mit Abschluss eines Kaufvertrages verpflichten sich die Vertragsparteien bindend zur Übereignung der Immobilie. Ab diesem Zeitpunkt kann eine der beiden Vertragsparteien nicht mehr einseitig vom Kaufvertrag zurücktreten. Das Datum der tatsächlichen Kaufpreiszahlung oder etwa die Eintragung im Grundbuch sei daher irrelevant. Da zwischen den Kaufverträgen weniger als zehn Jahre liegen, ist der im Streitfall erzielte Gewinn in voller Höhe steuerpflichtig.
210.000 Euro Steuer – wann die Zahlung vermeidbar gewesen wäre
Diese Grundsätze wurden bereits in der Vergangenheit vom BFH ausgelotet. Insofern erscheint es wenig überraschend, dass der BFH sich dem Urteil des Finanzgerichts anschließt. Im Streitfall erzielten die Kläger aus dem Verkauf der Immobilie einen Gewinn von rund eine halbe Millionen Euro. Dieser ist mit dem persönlichen Steuersatz der Kläger zu besteuern. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent resultiert hieraus eine Einkommensteuer in Höhe von 210.000 Euro zzgl. Solidaritätszuschlag.
Die Zehnjahresfrist verringert sich jedoch auf drei Jahre, sofern die Immobilie zuvor selbst bewohnt wurde. Hätten die Kläger also im Zeitraum 2016 bis 2018 die Immobilie selbst bewohnt, wäre der Verkauf in voller Höhe steuerfrei gewesen. Ferner ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung nur zu gewähren ist, wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird. Wird ein Grundstück dem Betriebsvermögen zugeordnet, so ist ein aus dem Verkauf resultierender Gewinn stets steuerpflichtig. Steuerpflichtige sollten daher vor der Veräußerung der Immobilie sämtliche Voraussetzungen der Steuerbefreiung eingehend prüfen.
Politischer Ausblick: Steht die Steuerbefreiung auf der Kippe?
Die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren ist in jüngerer Zeit Gegenstand politischer Debatten. Erst vor kurzem haben BÜNDNIS 90/Die Grünen mit einem Gesetzesentwurf (Drucksache 21/7081) die Diskussion erneut entfacht, in dem die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung von nicht selbstbewohnten Immobilien ersatzlos wegfallen soll. Nach Ansicht der Fraktion würde sich dadurch eine sozialpolitische Besteuerungslücke schließen lassen, die zudem das Steueraufkommen um schätzungsweise 6 Milliarden Euro jährlich erhöhen würden. Die Veräußerung einer zuvor selbstbewohnten Immobilie nach drei Jahren solle jedoch bestehen bleiben. Die geplante Steuerreform durch die Fraktionen der CDU/CSU sowie der SPD sieht eine Abschaffung der Steuerbefreiung nach zehn Jahren derzeit jedoch nicht vor.
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