Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung: Wann sich ein Gegengutachten lohnt

Bei Erbschaften und Schenkungen von Immobilien muss das Finanzamt einen steuerlichen Wert feststellen. Anders als bei Bankguthaben oder börsennotierten Wertpapieren lässt sich dieser Wert nicht einfach ablesen. Immobilien werden deshalb nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes anhand von Marktdaten geschätzt. Mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. II R 6/23) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass Steuerpflichtige die von Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichswerte vor Gericht nur eingeschränkt angreifen können. Aber es gibt einen anderen Weg, die Steuerlast zu senken.

Das Bewertungsgesetz schreibt für die steuerliche Immobilienbewertung eine feste Rangfolge der Bewertungsverfahren vor. Der Steuerpflichtige kann nicht frei zwischen den Verfahren wählen. Für Eigentumswohnungen sowie viele Ein- und Zweifamilienhäuser ist grundsätzlich zunächst das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Hierfür werden die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren herangezogen.

Sie orientieren sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und spiegeln damit häufig die hohen Marktpreise wider. Erst wenn keine geeigneten Daten vorliegen, kommt das Sachwertverfahren zum Zuge. Es stellt stärker auf den Bodenwert und die Kosten der Gebäudeherstellung ab und führt nicht selten zu niedrigeren Werten. Die verschiedenen Bewertungsverfahren können zu deutlich unterschiedlichen Werten für die Immobilie führen. Die gesetzliche Rangfolge kann daher erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer haben.

Genau dies zeigt der vom BFH entschiedene Fall. Die Erben hielten den steuerlichen Wert einer Eigentumswohnung für deutlich überhöht und hatten den Grundbesitzwert im Sachwertverfahren mit lediglich 78.493 Euro ermittelt. Da jedoch Vergleichsdaten des Gutachterausschusses vorlagen, war vorrangig das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Auf Grundlage von 20 Vergleichspreisen ermittelte der Gutachterausschuss einen Durchschnittswert von 186.000 Euro. Die Differenz betrug damit mehr als 100.000 Euro. Finanzamt und Finanzgericht übernahmen den höheren Wert. Der BFH bestätigte dies und stellte klar, dass eine vertiefte gerichtliche Überprüfung nur bei konkret dargelegten oder offensichtlich erkennbaren Fehlern in Betracht kommt.

Offensichtliche Fehler können etwa vorliegen, wenn der Gutachterausschuss unzutreffende Flächen- oder Ausstattungsmerkmale zugrunde gelegt, Vergleichsobjekte herangezogen hat, die erkennbar nicht vergleichbar sind, oder Rechen- und Übertragungsfehler bei der Ermittlung der Vergleichspreise vorliegen. Nicht ausreichend ist dagegen allein der Hinweis, dass ein anderes Bewertungsverfahren zu einem niedrigeren Wert gelangen würde.

Wird durch ein Gutachten im Sinne des § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen, ist dieser der Besteuerung zugrunde zu legen. Voraussetzung ist allerdings, dass das Gutachten den gesetzlichen Anforderungen entspricht und den niedrigeren Wert nachvollziehbar belegt.

Das Urteil zeigt, dass sich die entscheidende Auseinandersetzung häufig nicht vor Gericht, sondern bereits bei der Wertermittlung entscheidet. Wer den festgestellten Grundbesitzwert für zu hoch hält, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob ein niedrigerer gemeiner Wert nach Paragraf 198 Bewertungsgesetz nachgewiesen werden kann. Sinnvoll ist zunächst zu prüfen, ob sich der Aufwand dafür lohnt. Dazu muss die mögliche Differenz zwischen Steuerwert und tatsächlich erzielbarem Marktwert ermittelt werden. Dabei sind auch die Kosten eines Verkehrswertgutachtens zu berücksichtigen. Ein Gutachten lohnt sich nur, wenn die Steuerersparnis wesentlich höher ist als die Gutachterkosten. Gerade bei Immobilien, die anhand von Vergleichswerten bewertet wurden, kann eine solche Überprüfung sinnvoll sein, da die steuerlichen Werte teilweise deutlich über den Ergebnissen anderer Bewertungsverfahren liegen.