Grundsteuerreform: Jetzt zeigt sich das gesamte Ausmaß

Für die meisten Steuerpflichtigen ist die Grundsteuerreform gedanklich schon lange abgeschlossen. Sie mussten bereits vor drei Jahren relevante Daten zu ihrer Immobilie sammeln und dem Finanzamt melden, damit dieses die neue Grundsteuer berechnen kann. Doch das ganze Ausmaß der Reform zeigt sich erst jetzt, durch den Versand der Grundsteuerbescheide. Vielen Steuerpflichtigen wird nun bewusst, dass sie zum Teil deutlich mehr Grundsteuer zahlen müssen als bisher.

Die teilweise erheblichen Grundsteuererhöhungen sind dabei nicht immer nur auf die geänderten Berechnungsgrundlagen zurückzuführen. Erst jetzt wird erkennbar, zu welchen materiellen Auswirkungen fehlerhafte Angaben des Steuerpflichtigen im Rahmen seiner Grundsteuererklärung führen. Die gute Nachricht ist jedoch: die Angaben lassen sich korrigieren. So kann unter Umständen die Grundsteuer gesenkt werden.

Die fristgerechte Einreichung aller Grundsteuererklärungen bis Ende Januar 2023 führte gerade bei Steuerpflichtigen, die über eine Vielzahl von Immobilien verfügen, zu großen Herausforderungen. Relevante Daten – wie etwa die Gebäudefläche – lagen oftmals nicht in geeigneter Qualität vor. Hinzu kommt, dass je nach Bewertungsverfahren und Bundesland, zwischen Brutto-Grundfläche, Nutzungsfläche und Wohnfläche unterschieden werden musste. Erfahrungsgemäß haben hierbei nicht wenige Steuerpflichtige aus Gründen der Vorsicht, mangelndem Kenntnisstand und nicht zuletzt auch Zeitnot eine unzutreffende und häufig auch zu große Gebäudefläche erklärt. Dabei ist es gerade die Gebäudefläche, welche einen der größten Werttreiber der Grundsteuer darstellt. Einige Steuerpflichtige zahlen nun ein Vielfaches an Grundsteuer als bisher.

Bei Wohngebäuden ist die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung (WoFlV) anzugeben. Dabei gilt es zu beachten, dass nicht sämtliche Gebäudeflächen dazu zählen. So sind in der Regel Kellerräume wie auch Treppen gänzlich zu vernachlässigen. Unbeheizbare Wintergärten, Balkone oder Terrassen werden höchstens mit der Hälfte der Grundfläche berücksichtigt. In Abhängigkeit vom einschlägigen Bewertungsverfahren gelten zudem Freibeträge für eine Garagenflächen oder Nebengebäude. Stellplätze im Freien bleiben ganz unberücksichtigt.

Je nach Bundesland und Hebesatz der Gemeinde oder Stadt, kann die Mehrbelastung unterschiedlich ausfallen. Auch bei Eigentumswohnungen ist zu beachten, dass häufig fälschlicherweise die gesamte Grundstücksfläche vom Steuerpflichtigen erklärt wurde und nicht nur der prozentuale Anteil am Grund und Boden. Fehler, die das Finanzamt bei Erlass des Steuerbescheides oftmals nicht aufdeckt und die den Steuerpflichtigen damit teuer zu stehen kommen.

Viele Immobilienbesitzer stellen sich daher die Frage, ob die fehlerhaften Angaben im Rahmen ihrer Grundsteuererklärung noch korrigiert werden können, auch wenn der Bescheid des Finanzamtes schon lange ergangen und die Einspruchsfrist bereits abgelaufen ist. Eine rückwirkende Änderung kommt in solch einem Fall zwar nicht in Betracht, jedoch kann gemäß Paragraph 222 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes (analoge Regelungen existieren in den Landesgrundsteuergesetzen) die fehlerhafte Feststellung für künftige Erhebungen korrigiert werden. Die „fehlerberichtigende Anzeige“ ist im Rahmen einer erneuten Grundsteuererklärung auf den Beginn des Folgejahres (somit aktuell auf den 1.Januar 2026) möglich. Insofern empfiehlt sich bei hohen Grundsteuerbelastungen die erklärten Werte zu prüfen und eventuell zu korrigieren.