Familienstiftung und Immobilien: Vermögen bündeln, Generationen absichern

Wie lässt sich ein über Generationen gewachsener Immobilienbestand gerecht auf Kinder und Enkel verteilen, im Familienbesitz halten und zugleich steuerlich effizient strukturieren? Eine mögliche Antwort kann die Familienstiftung sein.

Typischer Ausgangspunkt ist ein seit Jahrzehnten im Familienvermögen gehaltener Bestand vermieteter Immobilien. Er soll nicht zersplittert, sondern gebündelt erhalten bleiben. Anders als Geld lassen sich Immobilien jedoch kaum „gerecht“ unter mehreren Kindern aufteilen. Hinzu kommt ein steuerliches Problem: Viele Gebäude sind längst vollständig abgeschrieben. Die laufenden Mieteinnahmen unterliegen damit nahezu ungekürzt der Einkommensteuer – im Spitzenbereich mit bis zu 45 Prozent zuzüglich Zuschlägen.

Ein möglicher Ansatz besteht darin, die Immobilien an eine eigens errichtete Familienstiftung zu verkaufen. Wurden die Objekte von den Eltern länger als zehn Jahre gehalten, kann ein Verkauf an die Stiftung einkommensteuerfrei erfolgen. Den Kaufpreis kann die Stiftung durch ein verzinsliches Darlehen der Eltern finanzieren, ohne dass Liquidität unmittelbar abfließen muss. Alternativ sind jedoch auch Bankdarlehen möglich, wenn die Eltern Liquidität benötigen sollten. Wirtschaftlich werden die Immobilien so in den rechtlichen Mantel der Stiftung überführt und können ewig gehalten werden und die Vermietungserträge über Generationen hinweg die Familie finanziell unterstützen.

Für die Stiftung entsteht zugleich eine neue Abschreibungsbasis. Der auf das Gebäude entfallende Kaufpreis kann regelmäßig über 50 Jahre abgeschrieben werden und mindert die steuerpflichtigen Mieterträge. Diese unterliegen der Körperschaftsteuer von derzeit 15 Prozent; ab 2028 ist eine Absenkung bis auf 10 Prozent vorgesehen. Da die Stiftung bei reiner Vermögensverwaltung keine gewerbliche Tätigkeit entfaltet, fällt keine Gewerbesteuer an. Zusammen mit Zinsaufwendungen lassen sich die laufenden steuerpflichtigen Erträge so deutlich reduzieren.

Auf Seiten der Eltern werden Mieteinkünfte in Zinseinkünfte umgewandelt, die regelmäßig der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Zuschläge unterliegen. Gleichzeitig können die Darlehensforderungen im Rahmen der Freibeträge alle zehn Jahre schrittweise auf Kinder und Enkel schenkungsteuerfrei übertragen werden. Geldforderungen lassen sich deutlich flexibler verteilen als Immobilien.

Die Stiftung kann Kinder und Enkel als Begünstigte vorsehen und Ausschüttungen leisten, die ebenfalls mit dem Abgeltungsteuersatz besteuert werden. Zieht ein Darlehensgläubiger später ins Ausland, löst die bloße Forderung grundsätzlich keine Wegzugsbesteuerung aus.

Die Errichtung erfordert ein Stiftungsgeschäft mit Satzung sowie die Anerkennung durch die zuständige Behörde. Ein gesetzliches Mindestkapital gibt es nicht, in der Praxis sollten jedoch mindestens 100.000 EUR Eigenkapital vorhanden sein. Wirtschaftlich sinnvoll wird die Struktur meist erst bei Immobilienvermögen im Millionenbereich, etwa um 3 bis 5 Mio. EUR.

Zu beachten ist, dass der Verkauf an die Stiftung Grunderwerbsteuer auslöst und alle 30 Jahre eine Erbersatzsteuer anfällt, die jedoch über 30 Jahre gestreckt gezahlt werden kann. Veräußert die Stiftung später Immobilien, bleiben Gewinne nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist – wie bei Privatpersonen – steuerfrei.

Die Familienstiftung ist kein Steuersparmodell, sondern ein langfristiges Instrument zur Bündelung von Immobilienvermögen, zur steuerlichen Strukturierung und zur geordneten Weitergabe über Generationen.