BMF-Schreiben: Wann Sanierungskosten sofort steuermindernd sind – und wann nicht

Wer eine vermietete Wohnung renoviert oder energetisch saniert, sollte die steuerlichen Folgen im Blick behalten. Die Finanzverwaltung hat mit einem BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 die Regeln zur Abgrenzung von sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten aktualisiert. Diese Differenzierung entscheidet darüber, ob die Kosten direkt steuermindernd wirken oder über Jahrzehnte abgeschrieben werden müssen. Der Sofortabzug bringt üblicherweise eine schnelle Steuererstattung, während aktivierungspflichtige Herstellungskosten meist über 50 Jahre verteilt werden.

Bereits im Jahr 2003 hatte die Finanzverwaltung erstmals festgelegt, dass die Abgrenzung an den sogenannten zentralen Ausstattungsmerkmalen einer Wohnung erfolgt. Seitdem war mit Spannung erwartet worden, ob und wie sich diese Merkmale angesichts der technischen Entwicklungen im Gebäudebereich verändern würden.  Auch im neuen Schreiben bleibt es bei den bekannten vier Ausstattungsbereichen: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Wer in mindestens dreien dieser Bereiche deutliche Verbesserungen vornimmt, löst einen sogenannten Standardsprung aus. In diesem Fall gelten die Kosten als Herstellungskosten und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Ein solcher Standardsprung kann zum Beispiel vorliegen, wenn eine alte Gas- oder Ölheizung durch eine moderne Wärmepumpe ersetzt wird, ein Bad mit veralteter Ausstattung komplett erneuert wird oder eine überholte Elektroinstallation durch neue Leitungen und mehr Anschlüsse ersetzt wird. Auch der Austausch einfach verglaster Fenster gegen isolierverglaste Modelle kann ein Indiz sein. Entscheidend ist, dass in mindestens dreien der vier genannten Bereiche eine deutliche Verbesserung erreicht wird.

Eine erfreuliche Neuerung bringt das aktuelle Schreiben: Wärmedämmung zählt ausdrücklich nicht zu den zentralen Ausstattungsmerkmalen. Maßnahmen an der Fassade oder Dämmungen bleiben daher grundsätzlich sofort abziehbar, selbst wenn sie energetisch erheblich sind. Für die Beurteilung, ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt, ist der Standard zum Zeitpunkt des Erwerbs maßgeblich. Bei Erbschaften zählt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser das Objekt gekauft oder gebaut hat. Was damals als mittlerer Standard galt, darf heute wiederhergestellt werden, ohne dass automatisch Herstellungskosten entstehen. 

Sanierungen in mehreren Etappen werden nun über einen verkürzten Zeitraum betrachtet: Das Finanzamt prüft nur noch die letzten drei Jahre, ob eine „Sanierung in Raten“ insgesamt zu einer wesentlichen Verbesserung führt. Wer eine Immobilie neu erwirbt, muss besonders aufpassen: Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf gelten die strengen Regeln der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen die Modernisierungskosten in diesem Zeitraum 15 Prozent der Gebäudekosten (jeweils netto), sind sämtliche Maßnahmen – selbst Schönheitsreparaturen oder Wärmedämmung – als Herstellungskosten zu aktivieren. Eine Prüfung, ob ein Standardsprung vorliegt, ist dann nicht mehr erforderlich.

Vermieter sollten vor Modernisierungen prüfen, ob drei der vier Ausstattungsmerkmale betroffen sind und ob dadurch ein Standardsprung entsteht. Maßnahmen zur Wärmedämmung können dagegen sofort steuerlich geltend gemacht werden, wenn diese 3 Jahre nach Erwerb erfolgen. Bei neu erworbenen Immobilien kann es sinnvoll sein, größere Maßnahmen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuführen.