Weiterhin Mittelabflüsse: Zur aktuellen Lage der offenen Immobilienfonds

Es sind gleich mehrere Faktoren gleichzeitig, die derzeit die Immobilienbranche belasten – und mit ihr die Lage der offenen Immobilienfonds. Für die fundamentale Nachfrage nach Gewerbefläche ist die schwache wirtschaftliche Entwicklung eine Herausforderung. So hat es selbst bei Logistikimmobilien – einem Sektor, der von strukturellen Veränderungen wie E-Commerce und Nearshoring profitiert – im vergangenen Jahr einen Rückgang beim Flächenumsatz gegeben. Das Segment Büroimmobilien spürt den starken Fokus auf Kosten, wodurch sich Entscheidungen zu Umzügen verzögern.

Die jüngst wieder gestiegenen Bauzinsen beeinflussen vor allem den Wohnungsbau negativ. Das damit noch knapper werdende Angebot wird zu weiter steigenden Mieten führen. Und es bleibt abzuwarten, ob die neue Bundesregierung Mietpreisbremsen forcieren wird. Grundsätzlich wird das gestiegene Zinsniveau den Transaktionsmarkt bremsen, da potenzielle Käufer aufgrund der höheren Zinsen niedrigere Kaufpreise erwarten.

Die Immobilienbranche scheint sich nach Jahren der Nullzinsphase weiter an die neuen Vorzeichen gewöhnen zu müssen. Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt lag mit 35 Milliarden Euro im Jahr 2024 deutlich unter den durchschnittlichen 78 Milliarden Euro in den Jahren 2014 bis 2022. Auch für offene Immobilienfonds ist das schwierige Umfeld weiter spürbar: Nach jahrelangem Wachstum erlebt die Anlageklasse eine Trendumkehr – einen Rückgang beim Gesamtvermögen und Mittelabflüsse. Im Januar 2025 mussten die offenen Immobilienpublikumsfonds zum achtzehnten Mal in Folge Nettomittelabflüsse hinnehmen.

Prominente Insolvenzen verunsichern Anlegerinnen und Anleger zusätzlich. Und so stellte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) jüngst heraus: Einzelne Publikumsfonds könnten in diesem Jahr Liquiditätsengpässen ausgesetzt sein.

Nettomittelaufkommen offener Immobilienpublikumsfonds (in Milliarden Euro)

Der Druck auf Anbieter offener Immobilienfonds, eine effiziente und verlässliche Liquiditätssteuerung zu etablieren, hat daher erheblich zugenommen. Immerhin: Im aktuellen Umfeld führt die bessere Verzinsung zu einer Erhöhung der Liquiditätsrendite. Dadurch kann die gesunkene Wertveränderungsrendite zumindest teilweise kompensiert werden.

Aber klar ist auch: Immobilien Asset Manager werden neue Rezepte benötigen, um am Markt erfolgreich zu sein. Um Anleger davon zu überzeugen, weiter in die Fonds zu investieren, muss der Fokus auf Investitionen in Immobilien liegen, die im Abgleich mit anderen Anlagen nachhaltig eine attraktive Rendite abwerfen.

Absehbar ist, dass die Nachfrage von institutionellen Investoren nach den großen Asset-Klassen Wohnen und Logistik weiter hoch bleiben wird. Hier wird das Angebot an Fläche auf absehbare Zeit nicht mit der Nachfrage mithalten können – das sollte die Mietentwicklung und damit die Wertentwicklung für Investoren positiv beeinflussen.

Für das Segment Wohnen wird es weiter ein Schlüsselthema bleiben, ob Mieter sich die steigenden Mieten auch leisten können. Als Folge davon ist in der Branche die Sorge vor politischen Eingriffen in das Mietrecht hoch. Als lukrative Nischen für den Bestand im Portfolio bieten sich gewerbliches Wohnen, Hotels oder Datenzentren an. Hier ist der Ausblick für die fundamentale Nachfrage nach Fläche positiv.

Und was ist mit Büros? Hier bleiben institutionelle Investoren weiter sehr wählerisch. Kreative Lösungen wie alle Arten von Konversionen (also das Umnutzen von Büroflächen in Wohnraum oder auch in Datenzentren) sind möglich.

Um gegen die Konkurrenz durch alternative Anlageprodukte bestehen zu können, müssen offene Immobilienfonds durch aktives Managen der Immobilien und Investitionen in fundamental starke Segmente eine attraktive Rendite bieten können. Vielen Asset Managern wird also nichts anderes übrigbleiben, als die Portfolien vielfach neu zu gewichten.