Der BFH hat mit Urteil vom 25. März 2026 (II R 30/25) entschieden, dass der Erwerb der unmittelbaren Beteiligung an einer grundbesitzenden KG durch den Treugeber vom Treuhänder unter den weiteren Voraussetzungen den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG erfüllt. Die im Besteuerungszeitpunkt erforderliche grunderwerbsteuerliche Zurechnung der Grundstücke zur KG sei nicht dadurch entfallen, dass zuvor ein Treuhandverhältnis über die KG-Anteile begründet wurde, da eine allein auf die KG-Anteile bezogene Treuhandvereinbarung nicht ausreiche, einen auf § 1 Abs. 2 GrEStG (Verwertungsbefugnis) gestützten Zuordnungswechsel der Grundstücke auszulösen.
Im Streitfall veräußerten die bisherigen Kommanditisten der grundbesitzenden GmbH & Co. KG mit Vertrag vom 19. November 2013 ihre KG-Anteile an A (70%) und B (30%). Der Übergang der Anteile war aufschiebend bedingt durch die Hinterlegung des Kaufpreises und die Eintragung des Gesellschafterwechsels im HR. Zusätzlich wurde eine Treuhandvereinbarung abgeschlossen, der zufolge die bisherigen Kommanditisten ihre KG-Anteile (rückwirkend ab dem 1. Januar 2013) treuhänderisch für die Erwerber als Treugeber halten sollten. Das Treuhandverhältnis war wiederum auflösend bedingt durch die HR-Eintragung des Gesellschafterwechsels. Am 28. Februar 2014 wurden A und B als neue Kommanditisten der KG im HR eingetragen. Das Finanzamt ging jeweils ‒ bezogen auf den Abschluss des Treuhandvertrags einerseits und den Übergang der KG-Anteile andererseits ‒ von einem steuerbaren Gesellschafterwechsel nach § 1 Abs. 2a GrEStG aus und setzte entsprechend zweimal Grunderwerbsteuer fest. Streitgegenstand war allein der zweite Grunderwerbsteuerbescheid betreffend den Übergang der KG-Anteile.
Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg. Nach Auffassung des BFH ist die Frage, ob ein eintretender Gesellschafter ein neuer Gesellschafter im Sinne des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG ist, im Falle der unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands ausschließlich zivilrechtlich zu beurteilen. Wirtschaftliche Gesichtspunkte seien hingegen nicht maßgebend. Durch den Erwerb der unmittelbaren Beteiligung von dem Treuhänder wurden die beiden Treugeber A und B erstmals zivilrechtlich Gesellschafter der KG. Dass sie zuvor aufgrund der schuldrechtlichen Bindungen des Treuhandvertrages an der KG bei wirtschaftlicher Betrachtung (bereits) die Stellung eines mittelbaren Gesellschafters der KG i.S.v. § 1 Abs. 2a GrEStG innehatten, sei bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes ohne Bedeutung.
Die grunderwerbsteuerliche Zurechnung der Grundstücke zur grundbesitzenden KG war auch nicht im Besteuerungszeitpunkt der HR-Eintragung durch den vorherigen Abschluss der Treuhandvereinbarung aufgrund der Verwirklichung des § 1 Abs. 2 GrEStG (Verwertungsbefugnis) entfallen. Zwar könne die Verschaffung der Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG dazu führen, dass das Grundstück dem Inhaber der Verwertungsbefugnis grunderwerbsteuerlich zuzurechnen sei (und nicht mehr der zivilrechtlichen Eigentümerin). Auch könne eine solche Verwertungsbefugnis bei einer Vereinbarung eines Treuhandverhältnisses zwischen dem Auftraggeber und dem Beauftragten gegeben sein. Allerdings beschränke sich die Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 2 GrEStG auf die Verschaffung der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis an Grundstücken. Rechtsvorgänge, die sich auf Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften beziehen, erfüllten nicht den Tatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG. Denn der Anteil am Vermögen einer Personengesellschaft vermittele keine wirtschaftliche Verwertungsbefugnis im Sinne des § 1 Abs. 2 GrEStG an den der Gesellschaft gehörenden Grundstücken.
Nach Ansicht des BFH ist der Erwerbsvorgang im Streitfall weder nach § 6 Abs. 3 Satz 1 GrEStG noch nach § 3 Nr. 8 GrEStG steuerbefreit. Zwar sei § 6 Abs. 3 Satz 1 GrEStG grundsätzlich auch auf fiktive Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a GrEStG anwendbar. Die Steuer werde in diesen Fällen insoweit nicht erhoben, als die Gesellschafter der ‒ fiktiv ‒ übertragenden Personengesellschaft an der ‒ fiktiv ‒ aufnehmenden Personengesellschaft beteiligt bleiben. An einer solchen Beteiligungsidentität fehle es jedoch bei einem Erwerb eines KG-Anteile durch den Treugeber vom Treuhänder. Denn ein Treuhandverhältnis reiche nicht aus, um dem Treugeber im Rahmen der §§ 5, 6 GrEStG eine Beteiligung am Vermögen einer Gesamthand zuzurechnen. Auch § 3 Nr. 8 GrEStG sei zwar grundsätzlich auf Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a GrEStG anwendbar. Im Streitfall lägen jedoch nicht die Voraussetzungen eines „Rückerwerbs“ iSv § 3 Nr. 8 GrEStG vor, weil A und B mit der Auflösung des Treuhandverhältnisses erstmals Gesellschafter der Klägerin wurden. Sie erlangten daher keine Rechtsposition zurück, die sie zuvor an die früheren Kommanditisten der grundbesitzenden KG übertragen hatten.
