Die Finanzverwaltung hat mit gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 10.03.2026 Stellung genommen zur Zurechnung von Grundstücken für die
Ergänzungstatbestände in § 1 Absatz 2a bis 3a GrEStG (Zurechnungserlass).
Damit reagiert sie insb. auf die gesetzliche Neuregelung des § 1 Abs. 4a GrEStG, die durch das Jahressteuergesetz 2024 eingefügt wurde und die Zurechnung eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft im Sinne des § 1 Absatz 2a bis 3a GrEStG gesetzlich regelt. Danach erfolgt die Zurechnung zum Vermögen der Gesellschaft, die zuletzt einen Grundtatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG über das Grundstück verwirklicht hat. Die Verwirklichung eines Ergänzungstatbestands nach § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG führt - entgegen der bisherigen Praxis - nicht mehr zu einer Veränderung der Zugehörigkeit (§ 1 Abs. 4a GrEStG).
Die Neuregelung gilt für Erwerbsvorgänge, die nach dem 05.12.2024 verwirklicht werden. Der Zurechnungserlass regelt daher unterschiedliche Anwendungsregelungen:
Für Erwerbsvorgänge, die bis zum 5. Dezember 2024 verwirklicht wurden (Textziffer II. des Zurechnungserlasses) - im Wesentlichen unverändert.
Für Erwerbsvorgänge, die ab dem 6. Dezember 2024 verwirklicht wurden (Textziffer III. des Zurechnungserlasses) - neu eingefügt.
Der neue Zurechnungserlass tritt an die Stelle der gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Zurechnung von Grundstücken für Zwecke der Ergänzungstatbestände vom 16. Oktober 2023 (BStBl. I 2023, S. 1872). Er ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Soweit in gleich lautenden Erlassen, die vor diesem Erlass veröffentlicht worden sind, gegenteilige Ausführungen enthalten sind, sind diese Ausführungen nicht mehr anzuwenden.
Zugehörigkeit ab dem 6. Dezember 2024
Der Zurechnungserlass geht einleitend darauf ein, wem nach den allgemeinen Grundsätzen ein Grundstück “gehört”. Nicht maßgeblich sind das Zivilrecht und das wirtschaftliche Eigentum nach § 39 AO. Maßgebend ist die grunderwerbsteuerliche Zurechnung nach § 1 Absatz 4a GrEStG. Für Zwecke der Ergänzungstatbestände in § 1 Absatz 2a bis 3a GrEStG muss einer Gesellschaft ein Grundstück „gehören“, es ihr also zugerechnet werden. Ein Grundstück ist immer der Gesellschaft zuzurechnen, die zuletzt einen Grundtatbestand nach § 1 Absatz 1 GrEStG hinsichtlich des Grundstücks im Sinne des § 38 AO (Entstehung der Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis) verwirklicht hat.
Dem Zurechnungserlass ist eine Anlage mit einer Übersicht zum Zeitpunkt der Verwirklichung im Sinne § 38 AO in Verbindung mit § 14 GrEStG beigefügt. Darin wird für verschiedene Rechtsvorgänge der jeweilige Verwirklichungszeitpunkt tabellarisch dargestellt (z. B. für Kaufvertrag, Erbbaurechte, Umwandlungsvorgänge, Anwachsung). In einer weiteren Tabelle werden Besonderheiten bei aufschiebend bedingten oder genehmigungspflichtigen Erwerbsvorgängen dargestellt.
Nach der Neuregelung soll grundsätzlich keine Doppel- oder Mehrfachzurechnung von Grundstücken mehr erfolgen. Der Zurechnungserlass führt jedoch aus, dass ein Grundstück zeitgleich einer zweiten Gesellschaft zugerechnet werden kann, wenn und solange diese die Verwertungsbefugnis nach § 1 Absatz 2 GrEStG innehat.
Der Zurechnungserlass geht auch auf die Regelung zur Missbrauchsvermeidung ein. Nach § 1 Absatz 4a Satz 3 GrEStG finden die Sätze 1 und 2 keine Anwendung auf Rechtsvorgänge, die nach § 16 Absatz 1 GrEStG rückgängig gemacht wurden, und auf Grundstücke, die nach § 16 Absatz 2 GrEStG zurückerworben wurden, soweit dies dazu führt, dass ein Erwerbsvorgang nach § 1 Absatz 2a bis 3a GrEStG vermieden wird. Laut Erlass zielt die Vorschrift darauf ab, Gestaltungen zu erfassen, in denen eine grundbesitzende Gesellschaft zunächst ihr Grundstück verkauft, sodann die Anteile der nicht mehr grundbesitzenden Gesellschaft verkauft werden und zuletzt die Gesellschaft das Grundstück wieder zurückerwirbt.
Für die Zurechnung eines Grundstücks nach der Neuregelung gelten grundsätzlich die allgemeinen Anzeigefristen des § 19 Absatz 3 GrEStG. Wird durch die Rückabwicklung erstmals ein Tatbestand verwirklicht, beginnt die Anzeigefrist mit der Verwirklichung der Rückgängigmachung beziehungsweise der Kenntnis des anzeigepflichtigen Vorgangs.
Abschließend erläutert der Zurechnungserlass die Anwendung der Neuregelung anhand von vier ausführlichen Beispielen.