BFH: Steuerpflicht von nachträglichen Sonderwünschen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude
Der BFH hat mit Urteil II R 15/22 vom 30.10.2024 entschieden, dass Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für eine noch zu errichtende Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht.
In diesem Fall sind diese Entgelte laut BFH dann nicht in dem ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid über die Besteuerung des Kaufvertrags, sondern in einem nachträglichen gesonderten Steuerbescheid zu erfassen. Dies gelte allerdings nicht für Hausanschlusskosten, wenn sich der Grundstückskäufer zur Übernahme dieser Kosten bereits im (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat – dies hat der BFH in einem weiteren Urteil (Az. II R 18/22, ebenfalls vom 30.10.2024) entschieden.
Im Verfahren Az. II R 15/22 kauften der Kläger und seine Ehefrau ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen zu errichten waren; im Verfahren Az. II R 18/22 erwarb der Kläger ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte gebaut werden sollte. Die jeweilige Verkäuferin verpflichtete sich in den Kaufverträgen unter anderem zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden äußerten die Kläger jeweils Änderungswünsche bei der Bauausführung gegenüber der Verkäuferin ("nachträgliche Sonderwünsche"). Für diesen Fall sahen die Kaufverträge vor, dass die Käufer die dadurch entstehenden Mehrkosten für derartige nachträgliche Sonderwünsche zu tragen hatten und nur die Verkäuferin diese umsetzen durfte. Das Finanzamt war der Ansicht, die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche seien grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Steuerbescheide gegenüber den jeweiligen Klägern. Die in der Folge erhobenen Klagen vor dem Finanzgericht blieben erfolglos.
Der BFH gab in den jeweiligen Revisionsverfahren ebenfalls überwiegend dem Finanzamt Recht. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehören auch solche Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Die Vorschrift erfasst jedoch nur zusätzliche Leistungen, die nachträglich gewährt werden. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterliegen schon im Rahmen der Besteuerung des Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.
Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche seien nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH in der Streitsache Az. II R 15/22 darin, dass der Kläger verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne weiteres selbst ausführen lassen durfte. Vielmehr oblag die Ausführung vorliegend der Verkäuferin.
Anders verhielt es sich hingegen im Verfahren Az. II R 18/22: Dort war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für den BFH zwar hinsichtlich der zusätzlich gezahlten Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche "Innentüren, Rolllädenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge" dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag schon selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. In den "Hausanschlusskosten" hingegen sah der BFH keine nachträglich vereinbarten Sonderwünsche. Die Übernahme dieser Entgelte durch den Kläger sei nicht nachträglich vereinbart worden, sondern hätte sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag selbst ergeben.
Fundstelle: BFH-Urteil II R 15/22; BFH-Urteil II R 18/22
News-Kategorie: Rechtsprechung
Veröffentlichungsdatum: 06.03.2025
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