Steuertipp: Beim Immobilienerbe Wohnfläche exakt ermitteln

Die Vererbung des Familienheims ist unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei. Das ist sowohl beim Erwerb von Todes wegen durch den Ehegatten (oder den eingetragenen Lebenspartner) als auch durch ein Kind möglich. Voraussetzung ist in beiden Fällen jedoch, dass sowohl der Ehegatte als auch das Kind das Familienheim unverzüglich nach dem Todesfall selbst nutzen. Hinzu kommt: Ein Familienheim kann nur sein, wo sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet. Damit scheiden Zweitwohnungen aus.

Beim Erwerb durch ein Kind ist die Befreiung außerdem nur auf 200 Quadratmeter der Wohnfläche beschränkt. Umfasst das Familienheim beispielsweise 400 Quadratmeter Wohnfläche und liegt der steuerliche Wert der Immobilie bei zwei Millionen Euro, sind nur 50 Prozent, also eine Million Euro, steuerbefreit.

Hieraus ergibt sich, dass ein zentraler Punkt für die Steuerbefreiung bei einem Kind das genaue Maß der Wohnfläche ist. Diese ist nach den Regelungen der Wohnflächenverordnung und den Landesbauordnungen zu ermitteln. Dabei ergeben sich Besonderheiten, etwa bei Dachschrägen, Balkonen, Dachgärten und Terrassen bis hin zu Treppenabsätzen, Tür- und Fensternischen. Nicht selten erfüllen auch Wohnräume im Keller oder Souterrain nicht die Voraussetzungen für eine zu berücksichtigende Wohnfläche, da diese nicht über eine hinreichende Beleuchtung mit Tageslicht verfügen oder weniger als 1,4 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen. 

Dass sich insofern ein Aufmaß durch einen Spezialisten lohnen kann, belegt ein aktueller Beratungsfall. Nach dem Tod der Mutter war der unmittelbare Einzug des Sohnes vorgesehen. Die Unterlagen der Mutter wiesen bei einem Verkehrswert von circa zwei Millionen Euro eine Wohnfläche von rund 300 Quadratmeter aus. Die exakte Ermittlung ergab jedoch lediglich eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter, was insbesondere dem Souterrain geschuldet war. Im Ergebnis führte dies zu einer Befreiung um circa 667.000 Euro, sodass bei einem Steuersatz von 19 Prozent circa 127.000 Euro Erbschaftsteuer eingespart werden konnte.