Neuregelung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals aus steuerstrafrechtlicher Sicht

Nach langer Diskussion um eine mögliche Reform bei der grunderwerbsteuerlichen Behandlung von Share Deals wurde das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes umgesetzt. Damit droht eine erhebliche Mehrbelastung bei Share-Deal Immobilien-Transaktionen in Deutschland.

Bei sogenannten Share-Deal Transaktionen handelt es sich um eine Form der Immobilientransaktion, bei der nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft gekauft werden. Mittels eines Share Deals ist es möglich, Grunderwerbsteuer zu sparen.

Dazu wurden bisher sogenannte RETT-Blocker Strukturen eingesetzt. Kaufte ein Investor weniger als 95 Prozent der Anteile an einer immobilienbesitzenden Kapitalgesellschaft, musste keine Grunderwerbsteuer abgeführt werden. Die übrigen Anteile wurden durch einen Co-Investor (als sogenannter RETT-Blocker) erworben. Diese Erwerbsstrukturen werden durch die Neuregelung unattraktiver. 

Mit der Neuregelung ist schon ab dem Erwerb von 90 Prozent der Anteile Grunderwerbsteuer fällig. Zudem verlängert sich die Haltefrist von fünf auf zehn bzw. fünfzehn Jahre.

Es zeichnet sich eine erhebliche Mehrbelastung bei Share-Deal Transaktionen mit Grundbesitz in Deutschland ab. Share-Deals bleiben unter bestimmten Voraussetzungen nur noch steuerfrei, wenn ihr Anteil an der Personengesellschaft unter 90 Prozent bleibt und der Restanteil vom Co-Investor mindestens zehn Jahre gehalten wird. Somit bleibt dem Käufer über einen langen Zeitraum das uneingeschränkte Verfügungsrecht vorenthalten.

Gleiches gilt nun auch für grundbesitzende Kapitalgesellschaften, da die Spezialvorschrift zu grundbesitzenden Personengesellschaften auf grundbesitzende Kapitalgesellschaften ausgeweitet wurde. 

Alle grundbesitzenden Gesellschaften, die einen Gesellschafterwechsel planen, sowie Investoren, die den Erwerb von Immobilien mittels Share-Deal Transaktionen erwägen, sollten die Neuregelung prüfen und die Mehrbelastung abwägen.

Selbst bei börsennotierten Unternehmen könnten sich deutliche Auswirkungen ergeben, auch wenn Aktienbewegungen aufgrund der eingeführten Börsenklausel grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer im Konzern auslösen sollen. Die Börsenklausel lässt es aber zum Beispiel offen, ob auch solche Anteilsübertragungen von der Steuer ausgenommen sind, die sich auf mittelbarer Ebene vollziehen, die also nicht direkt über die Börse abgewickelt werden. Zudem ist der Anwendungsbereich der Börsenklausel auf den EU-/EWR-Raum und auf einzelne besonders privilegierte Drittstaaten beschränkt.

Aufgrund der Ausweitung der grunderwerbsteuerlichen Regelungen auf grundbesitzende Kapitalgesellschaften müssen Unternehmen ihre Gesellschafterwechsel nun über zehn Jahre überwachen, um unliebsame Überraschungen im Rahmen von Betriebsprüfungen oder Jahresabschlussprüfungen zu vermeiden. Somit spielt im Rahmen des Tax Compliance Managements die Grunderwerbsteuer eine größere Rolle. Bevor sich Unternehmen für einen Share Deal entscheiden, sollten sie die Grunderwerbsteuer-Mehrbelastung prüfen und einkalkulieren.

In jedem Fall gilt: Gestaltungsmöglichkeiten sollten nun schnell identifiziert werden, da deren Umsetzung erfahrungsgemäß einige Zeit in Anspruch nimmt.

Unser Team von KPMG International Transaction Tax unterstützt Ihr Unternehmen bei der Organisation von Transaktionsprozessen, hilft Fallstricke zu vermeiden und zeigt Chancen auf.  

Profitieren Sie von unserer Erfahrung und sprechen Sie uns an.