Covid-19 und die Immobilienbranche Covid-19 und die Immobilienbranche

Die Bandbreite der Betroffenheit reicht von vergleichsweise wenig bis vergleichsweise stark, da die Branche sehr heterogen aufgestellt ist. Es kommt also darauf an, welche Nutzungsarten verwaltet werden bzw. welches Geschäftsmodell man verfolgt. Die Wohnwirtschaft ist vergleichsweise wenig betroffen. Diejenigen aber, die bspw. Hotels oder Einzelhandelsimmobilien (non food) im Portfolio halten, sind aktuell überproportional stark betroffen. Das liegt daran, dass diese Immobilien aufgrund des Shutdowns derzeit keine Umsätze generieren können. Allerdings fallen Zinsen und Tilgungskosten ebenso wie die operativen Kosten, wie bspw. Strom, Wasser, Gas, weiterhin an. Dies ist eine enorme Herausforderung für die Eigentümer bzw. Asset Manager.

Noch fehlen dazu die Daten und jede Aussage dazu halte ich zum heutigen Zeitpunkt für unseriös. Wir müssen abwarten, wie sich die Krise in ihrem Verlauf entwickeln wird und wie wir den Weg aus der Krise finden werden. Zudem können wir die globalen wirtschaftlichen Verwerfungen noch nicht bestimmen, allenfalls erahnen. Da alle diese Faktoren auf die Preisbildung wirken, müssen wir schlicht noch abwarten. Und natürlich wird es hier und da auch zu Zwangsverkäufen kommen. Aber auch diese Veräußerungen geben kein realistisches Bild für die Bewertung ab und dürfen deshalb nur sehr eingeschränkt für die Bestimmung des Niveaus herangezogen werden.

Sehr unterschiedlich! Wir haben einerseits internationale Investoren, die sich bemühen, laufende Transaktionen erfolgreich umzusetzen. Andererseits haben wir Mandanten, die ernsthafte Herausforderungen spüren. Die Branche ist insgesamt zu einer ernsten, nüchternen Stimmung zurückgekehrt. Ausbleibende Mietzahlungen, stotternde Neufinanzierungen, Risiken beim Baustellenmanagement sind alles Herausforderungen, denen täglich durch umsichtiges Management begegnet werden muss. 

Zudem sehen wir die enormen Schwierigkeiten, vor denen die Realwirtschaft steht. Wirtschaftliche Probleme unserer Mieter werden wir in der Immobilienbranche zeitverzögert spüren. Coronakrise und volkswirtschaftliche Rezession können sogar zwei schwarze Schwäne sein, mit denen wir uns sehr intensiv beschäftigen müssen. Wir stehen vor fundamentalen Herausforderungen. 

Wenn man sich die Pakete anschaut, sind sie vielfach nicht optimal zugeschnitten auf die Immobilienbranche. Ein Beispiel: Wenn das Portfolio in einem Sondervermögen gehalten wird, können keine KfW-Kredite beantragt werden. Auch Personengesellschaften sind nicht unmittelbar förderungsfähig. Auch das Stundungsmoratorium gilt nicht für Immobilienunternehmer, sondern nur für private Verbraucher. Hier sollte nachgeschärft werden.

Allerdings muss man auch anerkennen, dass die finanzielle Förderung der Realwirtschaft mittelbar der Immobilienwirtschaft zu Gute kommt. Solvente Mieter und ausreichendes Kurzarbeitergeld sind bspw. wesentlich dafür, dass uns die Mieten bezahlt, Flächen abgenommen und Wohnungen bezogen werden. 

Vor allem gilt es, die Kostenseite deutlich zu reduzieren und alle Möglichkeiten zur Liquiditätsgenerierung zu nutzen. Immobilieneigentümer und Asset Manager sollten dazu alle steuerlichen aber auch vertraglichen Potentiale ausschöpfen. Die Erfahrungen aus der Krise von 2008 zeigen, dass Liquidität das entscheidende Kriterium ist, durch eine Krise zu kommen. 

Bis Januar hatten wir eine Entwicklung, die nicht besser hätte sein können. Wir hatten historisch niedrige Zinsen, einen historischen Liquiditätsüberhang und damit historisch hohe Preise. Wir haben zehn Jahre einen überproportionalen Boom erlebt. Ein ewiges Aufwärts. Viele Unternehmen haben bis vor kurzem sehr aggressiv auf den langfristig anhaltenden Boom gesetzt. Diese Geschäftsmodelle kommen jetzt an eine betriebswirtschaftliche Grenze. Mittelfristig wird man die Neuordnung des Nutzerverhaltens post crisis beobachten müssen. Änderungen beim Flächenbedarf oder in der Flächenkomposition werden alte Geschäftsmodelle disruptiv erfassen und gleichzeitig neue Chance eröffnen. Viele Fragen werden da beantwortet werden müssen: Hat das Shoppingcenter eine Zukunft? Wie wird sich der Einzelhandel im Übrigen gegenüber dem Online-Handel behaupten? Wird Homeworking zu einem geringen Büroflächenbedarf führen? Welche Wertschöpfungen renationalisieren wir und schaffen damit neuen Flächenbedarf? Es wird eine intellektuelle Herausforderung, diese Entwicklungen vorauszudenken.   

Die Umstellung auf nachhaltige Immobilien, Stichwort ESG, wird die Branche ganz sicher in den nächsten Jahren beschäftigen. Deswegen sollte man doppelgleisig fahren – Strategien zur Krisenbewältigung schaffen und die Auswirkungen der Nachhaltigkeit beherzigen. Viele Unternehmen fahren auch aktuell entsprechend doppelgleisig, um rechtzeitig das Portfolio oder sogar das Geschäftsmodell anzupassen.

Die Erfahrung zeigt, dass die Selbstheilungskräfte nach einer Krise immer größer waren, als man in der Krise vermutet hat. Das macht Hoffnung. Allerdings müssen wir auch schnell den Spagat zwischen Gesundheitsvorsorge einerseits und Wiederbelebung der Wirtschaft andererseits bewältigen. Denn sehr viel länger werden wir den Wirtschaftsstandort nicht stillstehen lassen können. Die volkswirtschaftlichen Schäden und das damit verbundene Leid wären zu groß. Ich habe die Hoffnung, dass die Politik diesen Spagat gut orchestrieren wird.  

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