Gut vernetzt: Intelligente Immobilien Gut vernetzt: Intelligente Immobilien Gut vernetzt: Intelligente Immobilien

Die Immobilienwirtschaft wird bei der Digitalisierung oft als zögerlich und vorsichtig abwartend charakterisiert. Dabei sind in den vergangenen Jahren durch junge Start-ups, sogenannte PropTechs, und etablierte Unternehmen zahlreiche Innovationen entwickelt worden. Die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft spielt sich auf zwei Gestaltungsebenen ab: 

• in der Immobilie, angefangen beim Smart Home über Smart Buildings bis hin zur Smart City;
• im Immobilienunternehmen, das die Immobilien betreibt und verwaltet. 

Durch den Einsatz neuer Technologien werden Gebäude und deren Infrastruktur intelligenter, vernetzter und (energie-)effizienter – und zwar sowohl beim Neubau als auch im Bestand. 

Die kleinste Einheit der Digitalisierung von Immobilien ist dabei die Wohnung oder das Haus. Im Smart Home können Haushaltsgeräte sowie Licht- und Wärmeregelungen miteinander vernetzt werden und dadurch Informationen und Daten austauschen. Wesentliche Vorteile davon sind die Schonung von Ressourcen und die Einsparung von Verbräuchen beispielsweise durch eine nutzerbezogene Heizungssteuerung. Aber auch Komfortoptimierung und Notfallunterstützung können im Smart Home durch den Einsatz von intelligenten sensorischen Technologien bereits umgesetzt werden. 

Bei einem Smart Building hingegen findet die Vernetzung von technischen Anlagen und Bauteilen auf Gebäudeebene statt  - von großen Wohnanlagen bis hin zu komplexen Büro- oder Produktionsgebäuden. Das Ziel ist, die nutzerübergreifende Gebäudeausstattung und Sicherheitstechnik einfach und schnell bedienbar zu machen. Dadurch werden Instandhaltung und Betrieb effizienter. Hierzu ist überwiegend professionelle Gebäudeleittechnik im Einsatz, die hohen technischen Anforderungen entspricht. 

Die Gestaltung einer Smart City geschieht dann durch die Vernetzung und Analyse von Daten der Smart Buildings mit weiteren Sensoren im öffentlichen Raum. Optimalerweise wird durch eine übergreifende Vernetzung der einzelnen Bestandteile eine ganzheitliche intelligente Infrastruktur (Smart Infrastructure) gebildet. Beispielhafte Anwendungsfälle sind die bedarfsgerechte Verkehrssteuerung, nutzerbezogene Straßenbeleuchtung und intelligent gesteuerte Ladeinfrastrukturen für E-Mobilität. Hierfür ist eine entsprechend flexible und hoch-performante Infrastruktur notwendig, die es schafft, erzeugte Daten in Echtzeit zu verarbeiten. 

Die wesentliche Basistechnologie bei den Immobilien ist Sensorik. Diese Hardwarekomponenten werden fest verbaut oder nachgerüstet und liefern zahlreiche Daten über Zustände wie Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Anwesenheit und Lichtsteuerung. Das Internet of Things (IoT) verknüpft dann einzelne Geräte und Systeme, sodass diese Informationen generieren, untereinander austauschen und sich aufeinander abstimmen können. Durch Sensoren werden fortlaufend Rohdaten erzeugt. Um daraus steuerungsrelevante Informationen zu generieren, gilt es die Daten zu analysieren und zu interpretieren. Data Analytics und künstliche Intelligenz (KI) sind hierfür geeignete Technologien. Darauf aufbauende digitale Lösungen können kleinste Abweichungen von Idealzuständen erkennen. Diese Daten werden als Informationen aufbereitet und Maßnahmen abgeleitet  - für den technischen Gebäudebetrieb in der vorbeugenden Instandhaltung (Predictve Maintenance) oder Komforterhöhungen für die Nutzenden. 

Vielfach wird derzeit in der Immobilienwirtschaft über den richtigen Ort für die Aufbewahrung und Verarbeitung der Daten und Informationen diskutiert. Wir sehen als wichtigste Entwicklungsstufe die Anwendung dieser Technologien bereits vor Ort an  - im Gegensatz zu einer dezentralen Datenspeicherung der unstrukturierten Rohdaten in einem Unternehmens-Data-Warehouse. Bei zukünftigen Smart Homes und Smart Buildings verlassen also nur noch verdichtete und aufbereitete Informationen das Gebäude. 

Um die Potenziale aus den gewonnenen Informationen bestmöglich nutzen zu können, werden eine gute Netzanbindung von außen und vor allem hochgeschwindigkeitsfähige Netzinfrastrukturen innerhalb der Gebäude benötigt. Diese leistungsfähige Infrastruktur kann durch Glasfaserkabel bis ins Gebäude und durch die neue Mobilfunktechnik 5G ermöglicht werden. Mithilfe der Glasfaserkabel, auch Fibre to the Building (FTTB) genannt, sind Downloads in hohen Geschwindigkeiten von bis zu 1.000 Mbit/s möglich. Dadurch kann eine schnelle Internetverbindung sichergestellt werden. Die Mobilfunktechnologie 5G hingegen funktioniert über Funk, was kabellose Anwendungsfälle ermöglicht. 

Bedingt durch die steigenden Anforderungen des Themenkomplexes Environmental, Social und Governance (ESG) steht die Immobilienwirtschaft insbesondere bei der Energieeffizienz unter Handlungsdruck. Die Herausforderung besteht darin, die beschriebenen Technologien effizient im Neubau sowie in Bestandsbauten über Nachrüstlösungen zu integrieren und an eine moderne Infrastruktur anzubinden. Die notwendigen Investitionen lohnen sich, denn zukünftig wird die Verfügbarkeit von Daten zu einem Gebäude ein wesentlicher Werttreiber für eine Immobilie werden. 

Zusammenfassend stelle ich fest, dass Technologien und Konzepte für Smart Home, Smart Building und Smart City bereits jetzt dazu beitragen können, Ressourcen zu schonen, Energiebedarfe zu reduzieren und Informationen für deren Nutzerinnen und Nutzer zielgerichteter zu gestalten. Allerdings sollten smarte Immobilien und Städte auch lebenswert bleiben. Daher ist es wichtig, dass die neuen Technologien sich nahtlos in den Alltag einfügen.