Real Estate: Liquidität kurzfristig steigern Real Estate: Liquidität kurzfristig steigern

Seit März 2020 hat Covid-19 die deutsche Wirtschaft fest im Griff. Bereits kurzfristig sind erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft ersichtlich. Mittel- und langfristige Folgen können bislang nur erahnt werden. Hotels, Restaurants, Einzelhandel, Shopping-Center wurden vorübergehend geschlossen. Dies wirkt sich auch nach einer Teil-Wiedereröffnung unmittelbar auf die Immobilieneigentümer und Vermieter aus.

Um schnell und möglichst flexibel die wirtschaftlichen Folgen von Covid-19 abzufedern, hat die Bundesregierung bereits am 18. März ein Maßnahmenpaket beschlossen. Dies ermöglicht betroffenen Unternehmen der Immobilienbranche, insbesondere Liquiditätsengpässen durch steuerliche Erleichterungen zu begegnen.

Zu den Maßnahmen zählen verbesserte Möglichkeiten, Steuerzahlungen zu stunden und Vorauszahlungen zu senken oder zu erstatten, sowie geänderte Regelungen für die Vollstreckung. Die Regelungen sollen zunächst für den Zeitraum bis 31. Dezember 2020 gelten.

Um die Maßnahmen anwenden zu können, müssen Unternehmen diese bei den zuständigen Finanzbehörden im Einzelfall beantragen. Erforderlich ist, dass der Steuerpflichtige von den Auswirkungen durch Covid-19 nachweislich unmittelbar und in erheblichem Umfang betroffen ist. Der Vermieter muss also darlegen können, in welchem Ausmaß und seit wann es zu Mietausfällen oder -verzögerungen kommt. Dabei genügt es, wenn der Steuerpflichtige plausible Angaben macht, dass Covid-19 schwerwiegende negative Auswirkungen auf seine wirtschaftliche Situation hat.

Die Finanzbehörden können Steuern zinslos stunden, wenn die Einziehung eine erhebliche Härte darstellen würde. Laut BMF-Schreiben vom 19. März 2020 können nachweislich unmittelbar und nicht unerheblich betroffene Steuerpflichtige Stundungen der bis zu diesem Zeitpunkt bereits fälligen oder fällig werdenden Steuern beantragen. Dabei wird die Finanzverwaltung angewiesen, bei der Nachprüfung der Voraussetzungen für Stundungen keine strengen Anforderungen zu stellen.

Trotzdem muss im Einzelfall sichergestellt werden, dass der Steuerpflichtige seine unmittelbare und erhebliche Betroffenheit plausibel darlegen kann. Hier sollten Sie gemeinsam mit Ihrem Steuerberater prüfen, welche Informationen mit dem Antrag der Finanzverwaltung zur Verfügung gestellt werden können, um die unmittelbare und erhebliche Betroffenheit zu untermauern.  

Die zinslose Stundung kann auch für die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer beantragt werden. Über den Einzelfall entscheiden dann jedoch die zuständige Gemeinde bzw. das zuständige Finanzamt.

Nach anfänglicher Unsicherheit hat das BMF inzwischen mitgeteilt, dass auch die Stundung von Umsatzsteuer möglich ist. Bereits seit März haben einige Bundesländer in Pressemitteilungen darüber informiert, dass die Stundungsmöglichkeit auch die Umsatzsteuer umfasst.

„Nachweislich unmittelbar und nicht unerheblich betroffene Steuerpflichtige“ können auch Anpassungen der Vorauszahlungen für Einkommensteuer, Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer beantragen. Dies erfordert eine „Darlegung ihrer Verhältnisse“. Die Finanzverwaltung soll dabei Anpassungsanträgen wegen Covid-19 auch entsprechen, wenn der Steuerpflichtige die entstandenen Schäden wertmäßig nicht im Einzelnen nachweisen kann. Der Antrag auf Anpassung der Vorauszahlung ist  - wie sonst auch  - im Fall der Einkommen- und Körperschaftsteuer beim zuständigen Finanzamt, im Fall der Gewerbesteuer bei der zuständigen Gemeinde zu stellen. Die Bundesländer haben dafür entsprechende Formblätter entwickelt und online zur Verfügung gestellt.

Es ist außerdem möglich, eine rückwirkende Herabsetzung der bereits fällig gewordenen ersten Vorauszahlung für 2020 zu beantragen. Allerdings steht es im Ermessen der Finanzverwaltung, ob der herabzusetzende Betrag nur auf die zukünftig fälligen Vorauszahlungen verteilt wird oder die bereits geleistete Vorauszahlung für das Q1/2020 voll oder teilweise erstattet wird. Laut BMF-Schreiben vom 24. April können außerdem die Vorauszahlungen für 2019 mittels eines pauschal ermittelten Verlustrücktrags aus 2020 nachträglich herabgesetzt werden. Dabei wird der pauschal ermittelte Verlustrücktrag mit 15% der Einkünfte aus 2019 zugrunde gelegt (max. eine Million Euro bzw. zwei Millionen Euro bei Zusammenveranlagung).

In einigen Bundesländern (z. B. Hessen und Bayern) kann auch die in 2020 bereits gezahlte Umsatzsteuer-Sondervorauszahlung (bei Dauerfristverlängerung) nachträglich auf null herabgesetzt und erstattet werden. Der Antrag kann formlos bei dem zuständigen Finanzamt gestellt werden.

Neben diesen Maßnahmen können die Finanzbehörden bei den Betroffenen bis zum Ende des Jahres von der Vollstreckung rückständiger Steuerschulden absehen. Auf Vollstreckungsmaßnahmen (z. B. Kontopfändungen) bzw. Säumniszuschläge soll bis zum 31. Dezember 2020 verzichtet werden, wenn der Schuldner einer fälligen Steuerzahlung unmittelbar von den Auswirkungen von Covid-19 betroffen ist. Das ist natürlich nur dann möglich, wenn das Finanzamt konkrete Kenntnis davon hat. Es ist deshalb zu empfehlen, das Finanzamt formlos über die Betroffenheit zu informieren.

In einigen Bundesländern verlängert die Finanzverwaltung die Abgabefrist für die Steuererklärungen 2018 (ggf. auch rückwirkend) und für die Steuererklärungen 2019. Etwaige bereits festgesetzte Verspätungszuschläge können erlassen werden, sofern sich ein Zusammenhang der Verspätung mit Covid-19 ergibt. Bis auf Weiteres wird zudem auf die Festsetzung von Verspätungszuschlägen verzichtet. Außerdem besteht bei laufenden oder angeordneten Betriebsprüfungen die Möglichkeit, dass der Beginn oder die Fortführung verschoben wird.