企业对于租赁续租、提前终止或购买选择权的预期是否已发生改变？

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外部事件（如地缘政治动荡、自然灾害、气候影响或通胀压力）给全球经济活动和市场情绪带来严重影响，同时可能扰乱企业的业务运营、供应链和生产线。

在面临经济不确定性的情况下，企业制定的业务决策会影响租赁合同。因此，对于包含租赁续租和提前终止条款的租赁合同，企业可能需进行重新评估，确定租赁期是否发生变化。租赁期发生变化可能会对租赁资产和租赁负债的账面金额产生重大影响。

此外，对于包含购买选择权的租赁合同，如果承租人在初始评估时得出结论认为其能合理确定将行使购买选择权，现在也可能需要重新评估。

重新评估租赁续租、提前终止或购买选择权

《国际财务报告准则第16号——租赁》(IFRS 16 Leases)要求承租人评估其是否能合理确定：

• 将行使租赁续租选择权；
• 将行使在租赁期结束时购买标的资产的选择权；或者
• 将不行使提前终止租赁选择权。[Insights 5.1.100.10]

在进行上述评估时，承租人应考虑对其行使选择权或不行使选择权产生经济激励的所有相关事实和情况。[IFRS 16.19]

如果发生在其控制范围内的重大事件或重大变化，导致承租人关于能否合理确定将行使租赁续租或购买选择权、或者将不行使提前终止租赁选择权的评估发生变化，则承租人应重新计量租赁负债。[Insights 5.1.330.10]

承租人需运用判断确定是否发生了重大事件或重大变化，导致需对相关租赁选择权进行重新评估。然后，承租人需考虑现有经济激励的影响，从而逐一判断其是否能合理确定将行使或将不行使租赁续租、提前终止或购买选择权。

例如，某零售商得出结论认为，为应对不确定的宏观经济环境而制定的商业计划修订导致其需要重新评估所承租商铺的续租选择权。在评估其是否能合理确定将行使续租选择权时，该零售商应考虑重新评估当日存在的经济激励。

对“重新评估”的会计处理 

如果承租人对其是否能合理确定将行使续租或购买选择权、或者将不行使提前终止租赁选择权所作的评估结果发生变化，则应采用修改后的折现率重新计量租赁负债。承租人应重新计量租赁负债，并对使用权资产的账面金额作相应调整。如果使用权资产的账面金额已减至零，则应将进一步减计金额（如有）计入损益。[IFRS 16.39, 40(a)–(b)]

因此，重新评估可能会对重新评估当日的租赁资产和租赁负债的账面金额产生重大影响。这可能会进而影响后续确认的折旧和利息费用的金额和情况。

例如，某公司承租了一辆汽车，在初始评估时认为其能合理确定在租赁期结束时将行使购买该汽车的选择权。因此，该公司将购买选择权的行权价格计入使用权资产和租赁负债的初始账面金额，并按照该汽车的使用寿命对使用权资产计提折旧。后来，该公司得出结论认为其不能合理确定将行使该购买选择权，因此，对使用权资产和租赁负债进行重新计量，并按照整个租赁期对使用权资产计提折旧。

对出租人的影响

承租人和出租人应用相同的指引，在租赁期开始日评估承租人是否能合理确定将行使相关租赁选择权。但是，与承租人不同，出租人通常无需对初始评估的租赁期和购买选择权进行重新评估。

不可撤销租赁期间发生变化

企业在不确定时期所作的决策也可能会影响关于不可撤销租赁期间的判断。例如，在下列情况下，不可撤销租赁期间将发生变化：

• 承租人行使选择权，该选择权在之前其计量租赁负债时未包含；
• 承租人不行使选择权，该选择权在之前其计量租赁负债时已包含；
• 发生某事件导致承租人必需行使选择权，而该选择权在之前其计量租赁负债时未包含；或者
• 发生某事件，根据合同规定禁止承租人行使选择权，而该选择权在之前其计量租赁负债时已包含。[IFRS 16.21, 40(a)]

《国际财务报告准则第16号》要求承租人在不可撤销租赁期间发生变化后修改租赁期并采用修改后的折现率重新计量租赁负债。

• 考虑相关事项或情况是否导致需要对租赁续租、提前终止或购买选择权进行重新评估。
• 考虑经济激励变化（如有）对企业是否合理确定将行使或将不行使相关选择权的影响。
• 对于在重新评估租赁选择权和租赁期时所作的判断和估计，提供清晰且有意义的信息披露。

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