• Christoph Frey, Partner |

Das ab dem 1. März 2024 verfügbare neue Anlagegefäss L-QIF dürfte sowohl für direkte wie auch indirekte Immobilieninvestitionen eingesetzt werden. Der L-QIF mit direktem Grundbesitz ist für qualifizierte Anleger steuerlich attraktiv, bleibt aber privaten qualifizierten Anlegern verwehrt.

Steueraspekte des L-QIF bei Immobilieninvestitionen

Ab dem 1. März 2024 steht qualifizierten Investoren ein neues Anlagegefäss unter anderem für Investitionen in Immobilien zur Verfügung. Der L-QIF (Limited Qualified Investor Fund) bedarf keiner Bewilligung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) und kann damit rascher und kostengünstiger aufgesetzt werden. Der Anlegerschutz wird unter anderem dadurch sichergestellt, dass L-QIFs nur von bestimmten durch die FINMA beaufsichtigten Institute verwaltet werden dürfen. Die Änderungen im Kollektivanlagegesetz (KAG) und der Kollektivanlageverordnung (KKV) sind zu berücksichtigen.

Der L-QIF erhält keine steuerliche Sonderbehandlung und wird wie herkömmliche kollektive Kapitalanlagen besteuert. Erwähnenswert in diesem Zusammenhang ist der Fonds mit direktem Grundbesitz, der als ‘übrige juristische Person’ in den meisten Kantonen im Vergleich zu einer ordentlich besteuerten Immobiliengesellschaft einer tieferen Gewinnsteuer unterliegt. Doch private Investoren, die ebenfalls als qualifizierte Anleger gelten können, sind als Anleger in einen solchen L-QIF mit direktem Grundbesitz nicht zugelassen. Für sie können L-QIF jedoch bei indirektem Grundbesitz und anderen Vermögenswerten von Interesse sein. Für andere qualifizierte Anleger (z. B. Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen) gibt es dagegen keine entsprechende Einschränkung.

Die steuerliche Behandlung eines L-QIFs mit direktem Grundbesitz kann folgendermassen dargestellt werden:

Laufende Erträge werden im Vergleich zu einer ordentlich besteuerten Immobiliengesellschaft mit den folgenden effektiven Gewinnsteuersätzen erfasst:

Effektive Gewinnsteuersätze (Bund/Kanton/Gemeinde), Kantonshauptorte, Stand 2023, Angaben ohne Gewähr

Kanton AG AR AI BL BS BE FR GE GL GR
Immo AG 16.3 13.0 12.7 15.9 13.0 21.0 13.9 14.0 12.3 14.8
L-QIF mit dGB 12.5 9.7 9.3 12.2 9.7 18.3 10.6 14.0 8.9 11.6

Kanton JU LU NE NW OW SG SH SO SZ TG
Immo AG 16.0 12.1 14.9 12.0 12.7 14.3 13.8 15.3 13.9 13.2
L-QIF mit dGB 12.9 8.7 10.9 6.4 9.4 17.1 7.5 12.1 10.6 9.9

Kanton TI UR VD VS ZG ZH
Immo AG 19.2 12.6 14.0 17.1 11.8 19.7
L-QIF mit dGB 10.6 9.2 13.3 10.3 8.4 11.8

In Kantonen mit dualistischem System (in Tabelle nicht unterstrichen) werden diese Steuersatzdifferenzen auch bei Veräusserungsgewinnen vollständig wirksam. In monistischen Kantonen (in Tabelle unterstrichen) kommen dagegen die haltedauerabhängigen und meist höheren Grundstückgewinnsteuersätze für beide Investitionsgefässe gleich zur Anwendung, sodass sich die Steuersatzdifferenz lediglich auf die direkte Bundessteuer und wiedereingebrachte Abschreibungen auf kantonaler Ebene auswirken. Die laufende Besteuerung sowie die Besteuerung von Veräusserungsgewinnen sind bei einem L-QIF mit direktem Grundbesitz somit in der Regel tiefer als bei einer Immobiliengesellschaft

Zugegebenermassen sind dies keine wirklich neuen steuerlichen Erkenntnisse. Doch aufgrund der vereinfachten und kostengünstigen Gründung dieser neuen Fondskategorie und der Möglichkeit, ein projektbezogenes Gefäss für eine relativ kurze Dauer zu errichten, dürfte sich der L-QIF für Immobilieninvestitionen zu einer geeigneten Fondskategorie entwickeln. Die regulatorischen Aspekte sind in jedem Einzelfall sorgfältig zu prüfen. Dies betrifft unter anderem auch die Regelungen zu Transaktionen mit Nahestehenden.

Auch L-QIFs mit indirektem Grundbesitz dürften sich auf dem Markt als geeignete Form für Joint Ventures entwickeln. Diese Variante steht auch privaten Investoren als qualifizierte Anleger zur Verfügung. Die Zusammenführung einzelner Immobiliengesellschaften und die Beteiligung von zusätzlichen Investoren an einem grösseren Immobiliengefäss dürften dafür die treibenden Ideen sein. 

Beim Aufsetzen der L-QIF Struktur sind die Steuerfolgen des Immobilientransfers im Detail zu prüfen. Selbst bei fehlender wirtschaftlicher Handänderung ist man insbesondere von der Erhebung der Handänderungssteuern in gewissen Kantonen nicht gefeit (vgl. z. B. BGE 9C_312/2023 vom 7. Dezember 2023).

L-QIFs eignen sich nicht nur für direkten oder indirekten Grundbesitz, sondern können sich auch für andere Vermögenswerte als attraktive Anlageform entwickeln, auch für private Investoren als Anleger (z. B. bewegliches Vermögen von Vorsorgeeinrichtungen und anderen professionellen Anlegern, Familienvermögen und Nachfolgeplanung). Eine familiäre Verbundenheit der Anlegerinnen und Anleger ist hierbei nicht notwendigerweise schädlich und die Bewilligungspraxis der FINMA wird letztlich entscheidend sein, ob L-QIFs in diesem Marktsegment erfolgreich sein werden.

Fazit

Der L-QIF wird sowohl für direkte wie auch indirekte Immobilieninvestitionen zur Anwendung kommen. Steuerlich ist er herkömmlichen kollektiven Kapitalanlagen gleichgestellt. Dank der erleichterten und kosteneffizienten Gründung eines L-QIFs werden sich die steuerlichen Vorteile bei Anlagen mit direktem Grundbesitz vermehrt zeigen, aber auch der Fonds mit indirektem Grundbesitz dürfte ein Revival erleben.

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