• Christoph Frey, Partner |

Praxiserfahrungen zeigen, dass die (interkantonale) Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer oft erstritten werden muss. Dies betrifft vor allem Vorsorgeeinrichtungen, weil diese – von den Gewinnsteuern befreit – kein Hauptsteuerdomizil aufweisen, welches eine Koordinationsrolle übernähme.

Verkauf mit Verlust

Liegenschaftsverkäufe mit Verlusten dürften in den nächsten Monaten eher zunehmen. Dies hat verschiedene Ursachen. Hohe Ankaufspreise in den letzten Jahren, die veränderte Zinslandschaft, zunehmende Regulierung und ein möglicher Wertzerfall können zu solchen Verlusten führen (vgl. sresi©). Entsteht ein Verlust, so soll dieser auch steuerlich geltend gemacht werden können, dies ist zumindest die Erwartungshaltung vieler.

Klare Rechtsprechung

Als Objektsteuer ausgestaltet, scheiden sich die Geister nach wie vor an der Frage, ob bei der Grundstückgewinnsteuer ein Verlust an einen Wertzuwachsgewinn angerechnet werden kann. Das Bundesgericht hat hierzu jedoch eine klare Stossrichtung vorgegeben und diese Frage in den letzten Jahren in mehreren Urteilen bejaht: Bei juristischen Personen dürfen keine Ausscheidungsverluste entstehen. 

Vorsorgeeinrichtungen können ebenfalls eine inner- sowie interkantonale Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer geltend machen. Diese Verlustverrechnung ist harmonisierungsrechtlich und aufgrund des Schlechterstellungsverbots vorgeschrieben, selbst wenn eine kantonale gesetzliche Grundlage fehlt (vgl. weitere Ausführungen). Aber was einfach klingt, birgt in der Umsetzung einige Herausforderungen.

Probleme in der Praxis

Grundfall: Eine Vorsorgeeinrichtung veräussert im Februar 2023 ein Grundstück im Kanton A mit Gewinn und reicht innert 90 Tagen die Grundstückgewinnsteuererklärung ein. Die Veranlagung erfolgt im Juni 2023 (mit 30-tägiger Einsprachefrist). Zu diesem Zeitpunkt (wie auch schon im Zeitpunkt der Einreichung der Steuererklärung) ist noch nicht bekannt, dass im November desselben Jahres ein weiteres Grundstück im Kanton B mit Verlust verkauft wird. Erwächst die Veranlagung des Kantons A in Rechtskraft, kann die der Vorsorgeeinrichtung zustehende Verlustverrechnung grundsätzlich nicht berücksichtigt werden (vorbehaltlich ähnlicher Bestimmungen wie bspw. § 173 Abs. 1 lit. b) StG-SZ oder eines allfälligen Revisionsverfahrens).

Im ganzen Prozess gibt es verschiedene Aspekte, die sorgfältig berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören die Fristenverwaltung, das Anbringen eines Vorbehalts einer (interkantonalen) Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuererklärung, die Abklärung der Anrechnungsmöglichkeit von Vorjahresverlusten, die Überprüfung, ob für die Veranlagung die aktuellste Rechtsprechung berücksichtigt wurde sowie die korrekte Darlegung des Rechtsschutzinteresses im Rahmen der Einsprache resp. der Revision. 

Sind mehrere Veräusserungen und Kantone involviert, vervielfachen sich potenzielle Probleme. Durch Einsprachen und sistierte Verfahren sowie das Fehlen eines Hauptsteuerdomizils bei gewinnsteuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen (wodurch eine koordinierende Steuerbehörde entfällt) entstehen Pattsituationen. Oft findet sich die Steuerpflichtige in einer Koordinationsrolle für die Spezialsteuerdomizile wieder, damit die Veranlagungen schlussendlich korrekt erfolgen können. 

Fazit

Die vorstehend aufgeführten Beispiele zeigen auf, dass Vorsorgeeinrichtungen trotz klarer Rechtsprechung sehr sorgfältig vorgehen müssen, um schlussendlich das Recht der Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer geltend machen zu können. Aufgrund der betraglichen Auswirkungen einer erfolgreich geltend gemachten Verlustverrechnung und damit dem Einfluss auf das Geschäftsergebnis sollte dem Thema durch die Geschäftsleitung ein besonderes Augenmerk geschenkt werden. Wer sich nicht wehrt und nicht angemessen plant, hat das Nachsehen. Vorsorgevermögen soll nicht überbesteuert werden.

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