• Beat Seger, Partner |

Die Tiefzinspolitik der letzten Jahre hat Investitionen im Immobilienmarkt befeuert. Andere Anlageklassen hatten es in diesem Umfeld schwer. Inflation und steigende Zinsen haben zu einem Stimmungsumschwung geführt.

Wenn Werte ohne Leistung geschaffen werden, dann sollten Anleger hellhörig werden. Dessen sind sich die Immobilieninvestoren seit geraumer Zeit bewusst. Dennoch wurde über Jahre Kapital in Immobilienanlagen gepumpt. Auslöser war die Nullzinspolitik. Treiber waren optionsbasiertes Handeln (TINA: There Is No Alternative) und verhaltensökonomische Faktoren. Man wollte nichts verpassen und überhaupt, wer wusste denn schon, wann die Veränderung kommt.

Und dann kam Sie, die Veränderung. In Form der Inflation, die wir immer noch zu verstehen suchen. Die Leitzinsen wurden wie schon immer zur Bekämpfung des Schreckgespenstes angehoben und weg war sie, die TINA. 

In kürzester Zeit standen (risikoadjustiert) liquidere Anlagen als Alternativen zu Immobilien zur Verfügung. Gleichzeitig sanken zins- und erwartungsgetrieben die Zeitwerte der Unternehmen. Damit stieg die Immobilienquote in den Multi-Asset-Portfolios.

Stimmungsumschwung durch Zinswende

Der Stimmungsumschwung der Immobilienanleger begann mit der Zinswende im Juni 2022. Als Resultat stürzte der damalige Swiss Real Estate Sentiment Index um drastische -96.2 Punkte zum Vorjahr auf den bisherigen Tiefstwert von -32.5 Punkten.

Doch die Stimmungslage wird noch trister. Für die kommenden zwölf Monate sind die Erwartungen für die wirtschaftliche Entwicklung mit -32.4 Punkten zwar ein wenig optimistischer als im Vorjahr (-51.4 Pt.), aber eine deutlich negative Einschätzung der Preisentwicklung über alle Immobiliensegmente von -88.6 Punkten (Vorjahr: -27.7 Pt.) drückt den sresi auf ein neues Allzeittief von -77.4 Punkten.

Alle Immobiliensegmente, Lagen und Regionen betroffen

Zum ersten Mal überhaupt sind die Preiserwartungen für alle Immobiliensegmente negativ. Auch die Preisentwicklungen der unterschiedlichen Lagekriterien wird insgesamt negativ eingeschätzt. Das trifft nun erstmals auch für zentrale Lagen zu.

Weder in den Grossregionen noch in den Wirtschaftszentren werden noch Preissteigerungen vorausgesagt. Im Vorjahr hatten die Befragten immerhin für die Genferseeregion, Zürich und einen Teil der Zentralschweiz noch positive Preiserwartungen. 

Auswirkung auf die Werte?

Eine Frage, welche durch die sresi-Umfrage nicht beantwortet werden kann: Sinken nun auch die Werte in den Portfolios?

Die Wertentwicklung und -beständigkeit hängt von verschiedenen Faktoren ab. So sind die Anlageportfolios in Bezug auf Zeitraum des Portfolioaufbaus, Nutzung, Nutzer, Vertragsverhältnisse, geografische Verteilung, Lage- und Liegenschaftsqualität, Potenziale und selbstverständlich auch die implizite Diversifikation und die Anlagestrategie schwer zu vergleichen. Kommt hinzu, dass unterschiedliche Bewertungsansätze im Rahmen der regulatorischen Vorgaben einen Vergleich zusätzlich erschweren.

Dennoch ist das Sentiment von Investoren und Bewerterinnen ein Indikator für mögliche zukünftige Wertentwicklungen. Denn wenn der Transaktionsmarkt, von dem sich (auch) die Marktwerte ableiten lassen, aufgrund der Stimmungslage dreht, was bereits beobachtet wird, dann hat dies indirekt Auswirkungen auf Bestandswerte.

Die Herausforderung Nachhaltigkeit

Zum Zins- und Inflationsgespenst gesellt sich ein weiterer Elefant im Raum: die Nachhaltigkeit (ESG). Nur 18% der Befragten sind eher oder klar der Meinung, dass sich das Netto-Null-Ziel-2050 auf den definierten Absenkpfaden und den damit einhergehenden Massnahmen erreichen lässt.

Nur 3% sind überzeugt, dass die Immobilienwerte alle bevorstehenden ESG-Massnahmen berücksichtigen. 86% der Befragten sind der Auffassung, dass dies nicht oder nur teilweise der Fall ist. Der Investitionsbedarf aufgrund von Nachhaltigkeitsanforderungen ist in vielen Bewertungen höher zu gewichten, als dies bisher der Fall war, was gemäss den Umfrageteilnehmenden die Werte negativ beeinflussen wird. Eine Quantifizierung der Werteinflüsse ist an dieser Stelle noch nicht möglich.

Lediglich 6% finden, dass die aktuell publizierten ESG-Kennzahlen eine aussagekräftige Vergleichbarkeit der Marktteilnehmer ermöglichen.

85% der Befragten sind teilweise oder ganz damit einverstanden, dass neben den Umweltaspekten der Nachhaltigkeit (E) die sozialen Aspekte (S) bei der Bewertung von Immobilien eine immer grössere Rolle spielen werden.

Der Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) ist ein Vorlaufindikator für die Entwicklungen am Immobilienanlagemarkt. Er bildet die Erwartungen der Marktteilnehmer zur Wirtschafts- und Preisentwicklung ab.

Besuchen Sie unsere interaktiven Dashboards und analysieren Sie selbst, wie sich die Stimmung im Schweizer Immobilienanlagemarkt entwickelt. 

Unsere Dienstleistungen und weitere Informationen

Multilingual post

This post is also available in the following languages

Stay up to date with what matters to you

Gain access to personalized content based on your interests by signing up today