Der Wind dreht am Schweizer Immobilienanlagemarkt Der Wind dreht am Schweizer Immobilienanlagemarkt Der Wind dreht am Schweizer Immobilienanlagemarkt

KPMG hat Investoren und Bewerter im Rahmen des Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) zu ihrer Einschätzung zu den Entwicklungen am Schweizer Immobilienanlagemarkt für die nächsten zwölf Monate befragt. Die Marktteilnehmer erwarten eine Trendwende. 

Die Zuversicht aus dem Vorjahr ist der Ernüchterung gewichen: Inflation, Zinsrisiken, das wirtschaftliche Umfeld und erhöhte Unsicherheit drücken auf die Stimmung der Anleger. 

Der Gesamtindex erreicht mit -32.5 Punkten ein Allzeittief. Der Fall um 96.2 Punkte innerhalb eines Jahres ist einzigartig in der Geschichte des sresi. Gleichzeitig befindet sich die Risikoeinschätzung der Marktteilnehmer auf dem Höchststand.

Die wirtschaftliche Entwicklung wurde bereits in früheren Umfragen negativ eingeschätzt und erreichte 2020 vor dem Hintergrund der Verunsicherungen durch die Corona-Pandemie einen Tiefpunkt (-73.8 pt.). Auch für die kommenden zwölf Monate erwarten die Umfrageteilnehmenden negative wirtschaftliche Impulse (-51.4 pt.). 

Neu in der Geschichte des sresi ist die recht klare Erwartung sinkender Immobilienpreise über den Gesamtmarkt hinweg. Gingen die Marktteilnehmer 2021 noch klar von zunehmenden Preisen aus, liegt der Preiserwartungsindex in diesem Jahr mit -27.7 pt. erstmals deutlich im Minus (Vorjahr: +63.7 pt). Die Umfrageteilnehmenden von Immobiliengesellschaften äussern sich von allen Befragten am klarsten negativ zur Preisentwicklung (-46.0 pt.).

Die pessimistische Einschätzung der Befragten erstaunt nicht. Der Wert einer Renditeimmobilie – und letztlich auch die Preisbildung – ist das Resultat der diskontierten zukünftigen Zahlungsströme. Hinzu kommt, dass in den vergangenen Jahren kaum Alternativanlagen mit einem vergleichbaren Risiko-/Renditeprofil verfügbar waren.

Dies hat in Zeiten tiefen Zinsniveaus dazu geführt, dass Immobilienwerte und -preise stetig gestiegen sind («Asset Inflation»). Höhere Zinsen führen nun zu tieferen Werten. Kommt hinzu, dass Immobilienanlagen im veränderten Zinsumfeld nicht mehr alternativlos sind. Vor diesem Hintergrund stimmen 95% der Befragten mindestens teilweise zu, dass bei Liegenschaften, die für unter 2.2% Nettoanfangsrendite gekauft wurden, mit Abwertungen zu rechnen ist.

Die aktuellen Trends und Unsicherheiten haben zur Folge, dass 90% der Befragten mindestens teilweise zustimmen, dass das Ende des Superzyklus für Immobilienanlagen in der Schweiz erreicht ist.

Gleichzeitig gehen die Marktteilnehmer von gestiegenen Risiken aus: Die durchschnittliche Einschätzung der Risikofaktoren liegt mit 1.86 Indexpunkten auf einem Allzeithoch (Vorjahr: 1.51). Der Risikoindex liegt damit 15% höher als im Durschnitt aller Betrachtungsjahre.

Das höchste Risiko sehen die Befragten in der Zinssituation, gefolgt von der Ansteckungsgefahr aus dem wirtschaftlichen Umfeld in Europa und den Inflationsrisiken. Auffällig: Bewerter sowie Investoren bzw. Entwickler, die Fremdkapital einsetzen, haben eine höhere Risikowahrnehmung als die übrigen Marktteilnehmer.

Die durch die Teuerung getriebene Erhöhung von Rohstoff- oder Baupreisen scheint nur wenig Einfluss auf die Einschätzung der Befragten zu haben. Nach unserer Interpretation gehen die Marktteilnehmer noch davon aus, dass sich teuerungsbedingte Anpassungen auf die Mieter überwälzen lassen. Andernfalls würde die Risikoeinschätzung sinkender Immobilienwerte höher ausfallen. Es sei denn, in den Portfolios schlummern noch nicht aufgedeckte Wertpotenziale. Offen bleibt die Frage, ob die erhöhten Unsicherheiten zu einem geringeren Bedarf an Geschäfts- und in der Folge Wohnflächen oder zu Finanzierungsengpässen führen werden.

Bereits in der letztjährigen Umfrage zum sresi wurde bestätigt, dass ESG-Themen bei Investitionsentscheiden an Bedeutung zunehmen. Aktuell gehen knapp zwei Drittel der Befragten davon aus, dass die Investitionen für die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmassnahmen nicht in allen Portfoliowerten vollständig berücksichtigt sind. Dies wird sich auf die die Ankaufsrenditen auswirken und Bestandsportfolios auf den Prüfstand stellen. 

Veränderte Rahmenbedingungen beeinflussen die Marktstimmung und das Investitionsverhalten. Die Marktakteure sind sich der Herausforderungen bewusst und werden die neue Realität bei ihren Entscheiden berücksichtigen.

Es wird sich zeigen, ob die Quadratur des Kreises gelingt, bei gestiegenen Renditeanforderungen an die Anlageklasse die hohen Nachhaltigkeitsziele zu realisieren und gleichzeitig eine Trendwende bei den Performance-Indikatoren zu verarbeiten.