Taxe sur la plus-value immobilière (LAT) Taxe sur la plus-value immobilière (LAT)

L’introduction d’une taxe sur la plus-value dans tous les cantons suite à la révision de la LAT peut avoir un impact sur un projet immobilier. L’expérience montre que la mise en œuvre des réglementations cantonales relativement récentes doit encore être consolidée.

Suite à l’entrée en vigueur le 1er mai 2014 de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) révisée, les cantons avaient 5 ans (soit jusqu’au 30 avril 2019) pour remplir les exigences minimales de la LAT ou adapter leurs législations. En effet, la LAT exige notamment des réglementations cantonales qu’elles régissent la taxe sur la plus-value découlant de mesures d’aménagement du territoire (tels que des classements en zones à bâtir, p. ex.).

En vertu de l’article 5 de la LAT, une taxe d’au moins 20% doit être prélevée sur les plus-values résultant de mesures d’aménagement du territoire. La plupart des cantons romands ont adopté le taux de 20% (à l’exception de Neuchâtel qui applique un taux de 30%). En effet, la LAT étant une loi cadre, les cantons disposent d’une certaine marge de manœuvre dans la mise en application cantonale. Ainsi, les réglementations cantonales apportent notamment des précisions quant aux avantages résultant de mesures d’aménagement soumis à cette taxe, à la base imposable ainsi qu’à son exigibilité (p. ex. lors de la conversion d’une zone ou lors de la vente du terrain). Les recettes ainsi prélevées doivent être affectées à la compensation des moins-values résultant de mesures d’aménagement du territoire.

Un aperçu des réglementations actuelles dans les divers cantons peut être trouvé sous le lien suivant d’Espace Suisse. Il apparaît ainsi qu’il existe de nombreuses différences entre les cantons, notamment dans la manière dont les changements d’affectation et les classements en zone à bâtir sont traités (taux d’imposition, responsabilités des autorités, répartition des recettes entre canton et commune, etc.). En outre, des exonérations ou des réductions de la base imposable sont prévues par certains règlements cantonaux. A titre d’exemple, le canton de Vaud accepte que certains frais peuvent être déduits de cette dernière.

Tant la taxe sur la plus-value que l’impôt sur les gains immobiliers peuvent être prélevés sur la plus-value immobilière réalisée. Toutefois, la LAT prévoit expressément que la taxe sur la plus-value due peut être considérée comme une impense dans le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. En outre, la taxe sur la plus-value doit être prélevée uniquement sur la plus-value imputable aux mesures résultant de la révision de la LAT.

En ce qui concerne la question de savoir si et quand une provision doit être constituée dans les comptes annuels en vertu du droit commercial (ou si celle-ci est acceptée à des fins fiscales comme étant justifiée commercialement), il y aura lieu de prendre en considération tant les dispositions cantonales traitant de l’exigibilité de la taxe que les plans spécifiques du contribuable. Pour rappel, afin que les provisions soient acceptées fiscalement elles doivent être d’une part comptabilisées mais également hautement probables (voire certaines) à la date de clôture du bilan. En sus, la constitution d’une provision doit porter sur des faits dont la cause est survenue au cours de l'exercice devant être clos. Cette exigence peut être problématique lorsqu’un plan d’aménagement est soumis aux autorités mais que ni le montant de la taxe sur la plus-value ni la date d’échéance ne sont définis. L’application de différentes normes comptables (IFRS, US GAAP et Swiss GAAP RPC) peut soulever d’autres questions concernant la qualification de la taxe sur la plus-value et la vraisemblance de son prélèvement. Ainsi, une clarification en amont du traitement comptable de cette taxe pour un projet immobilier à développer est essentielle, en particulier pour les investisseurs immobiliers ainsi que pour les entreprises générales.

L’expérience montre que la mise en œuvre des réglementations cantonales relativement récentes doit encore être consolidée, les méthodes d’évaluation de la plus-value générée par les mesures d’aménagement n’étant soit pas encore harmonisées soit pas encore couvertes par une pratique clairement établie (à l’instar du canton de Vaud). Le prélèvement de la taxe doit également être précisé dans certains cas particuliers, notamment lors d’un transfert économique du bien-fonds (p. ex. lors d’une vente d’actions d’une société immobilière). Ces aspects doivent ainsi être pris en compte en amont tant contractuellement que financièrement lors de transferts immobiliers, notamment en cas de cession, restructurations, héritages et donations.