Het voordeel van deze techniek bestond erin dat bij het opdoeken van de onverdeeldheid het verdeelrecht van toepassing was, en niet het veel hogere verkooprecht. Deze techniek lag echter al een tijdje onder vuur. De nieuwe Vlaamse rulingdienst heeft nu duidelijk beslist dat niet het verdeelrecht, maar wel degelijk het verkooprecht geldt.

 

Vroegere praktijk van de gesplitste aankoop: de toepassing van het verdeelrecht

Wanneer u als aandeelhouder samen met de vennootschap een onroerend goed koopt, heeft u twee hoedanigheden: vennoot en mede-eigenaar. Verdedigd werd dat de hoedanigheid van ‘mede-eigenaar’ zou primeren (op die van ‘vennoot’) wanneer de onverdeeldheid later beëindigd wordt doordat u het deel van het onroerend goed van de vennootschap zou overnemen. Als mede-eigenaar bent u in Vlaanderen immers slechts 2,5% verdeelrecht verschuldigd en niet het verkooprecht van 10%. In het verleden zijn op basis van deze redenering talrijke gesplitste aankopen gebeurd tussen een aandeelhouder en de vennootschap, vaak in de meest uitgesproken verhouding 1% privé en 99% via de vennootschap.

 

Standpunt Fiscale Administratie

De federale belastingadministratie heeft vorig jaar het standpunt ingenomen dat niet langer het verdeelrecht van 2,5%, maar wel het verkooprecht van toepassing is (voorafgaande beslissing nr. 15001 van 26 oktober 2015).

De algemene regel in het Wetboek Registratierechten stelt volgens de federale administratie immers duidelijk dat het verkooprecht van toepassing is wanneer vennoten in België gelegen onroerende goederen verkrijgen van hun vennootschap. Hierop zijn slechts enkele uitzonderingen mogelijk die bovendien enkel gelden voor de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, de vennootschap onder firma en de landbouwvennootschap. De naamloze vennootschap, commanditaire vennootschap op aandelen en coöperatieve vennootschap zijn daarentegen altijd aan het verkooprecht gebonden. Het feit dat de vennoot ook de hoedanigheid van mede-eigenaar zou hebben, laat de federale administratie buiten beschouwing.

De regels in de Vlaamse Codex Fiscaliteit stemmen volledig overeen met deze algemene regel. Daarom is de Vlaamse rulingdienst het federale standpunt nu ook gevolgd en voegde bovendien een belangrijke verduidelijking toe: deze beslissing geldt niet enkel voor de toekomst, maar ook voor afstanden van onverdeelde delen afkomstig van een onverdeeldheid tussen een vennootschap en een vennoot die reeds in het verleden bestond.

 

Conclusie

Het heeft nog weinig zin om als vennoot een onroerend goed aan te kopen samen met uw vennootschap (lees: De naamloze vennootschap, commanditaire vennootschap op aandelen en coöperatieve vennootschap) met de bedoeling later de onverdeelde delen van de vennootschap op een voordelige manier aan uzelf te laten toekomen. U krijgt immers geen toepassing van het verdeelrecht van 2,5% en zal toch 10% verkooprecht moeten betalen. Ook indien u reeds samen met uw vennootschap een onroerend goed hebt aangekocht in het verleden, kan u niet genieten van het verdeelrecht. Het verkooprecht geldt onvermijdelijk.