FMA startet Begutachtungsverfahren zu neuen Vergabestandards für Wohnimmobilienkredite

die österreichische Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) hat am 25. April 2022 das Begutachtungsverfahren für die neuen Vergabestandards für Wohnimmobilienkredite in Form der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) gestartet. Die Verordnung legt Maßnahmen zur Minderung von systemischen Risiken bei Fremdkapitalfinanzierungen von Wohnimmobilien fest.

Die FMA-Verordnung erfolgt auf Basis von § 23h BWG, der die gesetzliche Grundlage für Maßnahmen zur Begrenzung systemischer Risiken aus der Immobilienfinanzierung bildet.

Der Verordnungsentwurf der FMA dient der Festlegung von kreditnehmerbezogenen Maßnahmen zur Verminderung von festgestellten Veränderungen in der Intensität des systemischen Risikos bei Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien auf Basis der Empfehlungen des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) und eines Gutachtens der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB).

Die FMA stützt sich bei dem Verordnungsentwurf weitgehend auf das gemäß § 23h BWG eingeholte Gutachten der OeNB. Die OeNB hat in ihrem Gutachten zusammenfassend festgestellt, dass systemische Risiken aus Fremdkapitalfinanzierungen von Wohnimmobilien mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität vorliegen. In einer Gesamtbetrachtung bestehe ein steigendes Systemrisiko und somit dringender makroprudenzieller Handlungsbedarf. Diese Risiken werden mit dem stetigen Anstieg von Immobilienpreisen und Immobilienkrediten begründet, der auch im europäischen Vergleich auffällig ist und sich weiter von Fundamentalfaktoren entfernt hat.

Basierend auf den Empfehlungen des FMSG sieht der Verordnungsentwurf in § 4 KIM-VO Obergrenzen für im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 30. Juni 2025 neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen vor. Die nach Maßgabe des § 7 KIM-VO zu berechnende Beleihungsquote beträgt höchstens 90%, wobei ein institutsbezogenes Ausnahmekontingent von max. 20% anwendbar ist. Zudem wird eine Obergrenze für die nach Maßgabe des § 8 KIM-VO zu berechnende Schuldendienstquote iHv 40% (institutsbezogenes Ausnahmekontingent von max 10%) sowie eine maximale Laufzeit von 35 Jahren (institutsbezogenes Ausnahmekontingent von max 5%) festgelegt. Die Berechnungsvorschriften für das institutsbezogene Ausnahmekontingent sind in § 10 KIM-VO geregelt. Eine Überschreitung einer oder mehrerer Obergrenzen gem. § 4 KIM-VO darf maximal 20% betragen. Eine Ausnahme von diesen Vorgaben ist in § 5 iVm § 9 KIM-VO für Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von 40.000 EUR (kreditnehmerbezogene Geringfügigkeitsgrenze) vorgesehen, welche jedoch mit maximal 2% aller neu vereinbarten privaten Wohnimmobilienfinanzierungen des jeweiligen Instituts begrenzt ist (institutsbezogenes Geringfügigkeitskontingent). Die Geringfügigkeitsgrenze soll es Kreditinstituten ermöglichen, Finanzierungen zur Durchführung einer Sanierung in gewöhnlichem Umfang oder für Finanzierungsbeiträge für geförderte Mietwohnungen von den Beschränkungen auszunehmen.

Im Anwendungsbereich des Verordnungsentwurfs sind österreichische CRR-Kreditinstitute, ausländische (außerhalb des EWR) Kreditinstitute, denen nach § 4 Abs 4 BWG eine Konzession für den Betrieb von Zweigstellen in Österreich erteilt wurde, sowie CRR-Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in Österreich im Rahmen des EU-Passes über eine Zweigstelle tätig werden. Inländische Kreditinstitute, die keine CRR-Institute sind, weisen aufgrund ihrer Geschäftsstruktur keinen wesentlichen Zusammenhang mit Risiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung auf, weshalb die Verordnung auf sie nicht anwendbar ist.

In Verbindung mit der neuen Verordnung soll auch die Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis-Verordnung (VERA-V) geändert werden, da in der Meldung zu privaten Wohnimmobilienfinanzierungen gemäß § 6a in Verbindung mit Anlage H Änderungen erforderlich sind.

Das Begutachtungsverfahren läuft bis 20. Mai 2022. Die Verordnung soll am 1. Juli 2022 in Kraft treten und entsprechend § 23h Abs 2 BWG für die Dauer von 3 Jahren, dh bis 30. Juni 2025 befristet sein.